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DKB startet Crowdinvesting-Plattform
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Analyse: UniImmo: Global Jahresbericht zum 31. März 2019

Währungsverluste belasten erneut die Rendite

17.07.2019, von Robert Fanderl
ftx - aktuelle News
  • Real I.S. legt offenen Publikumsfonds auf

    Die Real I.S. legt einen offenen Immobilienfonds für deutsche Privatanleger auf. Der offene inländische Publikums-AIF „Realisinvest Europa“ soll in Europa über Nutzungsarten und Standorte breit diversifiziert in Business-Core- und Core-Plus-Immobilien ergänzt durch Manage-to-Core-Objekte investieren. Die Real I.S. rechnet mit einer jährlichen Ausschüttung von 2,0 bis 2,5 Prozent auf Fondsebene. Der Publikumsvertreib soll 2020 starten.
  • DKB startet Crowdinvesting-Plattform

    In Kooperation mit der CrowdDesk GmbH hat die DKB AG die Crowdinvesting-Plattform dkb-crowdfunding.de ins Leben gerufen. Sie wird von der CrowdDesk-Tochter DKB Crowdfunding GmbH betrieben. Erstes Projekt auf der Plattform, das man ab 250 Euro mitfinanzieren kann: Der Solarpark Pähl in Bayern mit 1,5 MW Leistung, zehn Jahre lang Bestandsobjekt des Wattner-Fonds SunAsset 2. Betreiber ist nach wie vor Wattner. Laufzeit erneut zehn Jahre, Renditeprognose: 3,8 Prozent pro Jahr.
  • Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung

    Die Real I.S. AG hat den Mietvertrag für die Unternehmenszentrale der Bayernwerk Netz GmbH in Regensburg vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Bei Emission des Fonds war ein 15 Jahre laufender Mietvertrag bis 2026 vorgesehen. Der ist jetzt bis zum 30. November 2031 verlängert worden. Der 90-Millionen-Euro-Fonds hat ein Eigenkapital von rund 50 Millionen Euro, das rund 2.000 Investoren halten. Dass der Fonds mit seinen bisherigen Auszahlungen in Höhe von rund 45 Prozent leicht hinter der Prognose zurück bleibt, hat damit zu tun, dass wegen der niedrigen Inflation die prognostizierten Mietsteigerungen nicht durchgesetzt werden konnten. Mit der Vertragsverlängerung steht der Fonds derzeit jedoch perspektivisch sehr gut da.
  • Secundus SubstanzPortfolio IV – alles außer Immobilie

    Die Secundus Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH bietet die Schuldverschreibung „SubstanzPortfolio IV“ an. Die GmbH erwirbt Beteiligungen auf dem Zweitmarkt aus den Assetklassen Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien, Private Equity und Infrastruktur. Es ist ein Kupon von 3,5 Prozent pro Jahr vorgesehen, durch eine Überschussbeteiligung soll jedoch eine Rendite von mehr als 8 Prozent möglich sein. Das geplante Emissionsvolumen beträgt 10 Millionen Euro, die Schuldverschreibung kann ab 10.000 Euro über Banken und Sparkassen direkt ins Depot gebucht werden (WKN A2YNRN).
  • KanAm kauft das TWO in Wiesbaden

    Die KanAm Grund Group hat das Bürogebäude TWO (The Wiesbaden Office) für den institutionellen Fokus Süddeutschland Fonds gekauft. Es wurde 2018 errichtet und hat eine vermietbare Fläche von 16.350 Quadratmetern, die zu drei Vierteln an das Ingenieurunternehmen Julius Berger International GmbH vermietet sind. Einen Kaufpreis wollte das Unternehmen nicht mitteilen. Der Fokus Süddeutschland Fonds konzentriert sich auf Deutschlands wirtschaftsstärkste Regionen im Süden und hat binnen eines Jahres insgesamt 6 Immobilien an 5 Standorten erworben.
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Fonds. Der UniImmo: Global wurde am 1. April 2004 aufgelegt. Er verteilt seine Investitionen perspektivisch in etwa gleichmäßig auf die Kontinente Europa, Nord- und Südamerika sowie Asien/Pazifik. Zum Erreichen einer geringeren Volatilität und zur Stabilisierung der Portfoliostruktur sollen die etablierten Core-Märkte mit einem Anteil von mindestens 40 Prozent einen deutlichen Schwerpunkt des Portfolios bilden. Investitionen in Core-Plus-Länder können ferner eine Möglichkeit zur Erzielung höherer Erträge sein. Für Core-Plus-Länder ist ein Portfolioanteil von bis zu 50 Prozent vorgesehen. Darüber hinaus sind zur Nutzung sich ergebender Investitionschancen auch Objektkäufe in Emerging Markets mit bis zu 30 Prozent des Immobilienvermögens möglich. Im Mittelpunkt stehen vor allem Bürogebäude, Shopping-Center und Hotelimmobilien, eine Bemischung von Logistikimmobilien ist möglich.

Fondsentwicklung. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind dem Fonds nur 35,4 Millionen Euro zugeflossen. Grund für den vergleichsweise geringen Mittelzufluss dürfte die Tatsache sein, dass die Ausgabe neuer Anteile kontingentiert wurde. Das Netto-Fondsvermögen lag am Ende des Geschäftsjahres bei 3,53 Milliarden Euro.

Immobilienvermögen. Im Berichtszeitraum wurde der Immobilienbestand durch den wirtschaftlichen Übergang von drei Hotelimmobilien ausgebaut, eine in Charleston (USA), eine in Edinburgh (Großbritannien) und eine in Portland (USA). Außerdem ging die Logistikimmobilie „Multicube Rheinhessen“ in Monsheim wirtschaftlich in den Bestand über. Das Neu-Investitionsvolumen betrug insgesamt 336,6 Millionen Euro. In Essen und Tokio wurde jeweils eine Büroimmobilie verkauft. Der Fonds ist damit zum Stichtag in 37 Immobilien investiert. Der Wert des gesamten Immobilienvermögens beläuft sich auf 3,54 Milliarden Euro. Bezogen auf das Netto-Fondsvermögen entspricht das einer Investitionsquote von etwa 100 Prozent (Vorjahr 93 Prozent).

Immobilienstruktur. Das Immobilienportfolio des Fonds ist breit über 13 Länder diversifiziert. Bedeutende Standorte sind die USA (38,4 Prozent), Deutschland (13,2 Prozent), Mexiko (10 Prozent), Großbritannien (8,6 Prozent), Türkei (6,1 Prozent), Singapur (5,2 Prozent), Schweiz (4,3 Prozent) und Polen (4,2 Prozent). Weitere Immobilien befinden sich in Australien, Japan, Österreich, Portugal und Schweden. Die Altersstruktur des Immobilienportfolios hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verschlechtert. Gut 35 Prozent (Vorjahr: 46 Prozent) der Objekte sind jünger als zehn Jahre. Weitere knapp 60 Prozent (Vorjahr: 49 Prozent) der Immobilien haben ein (wirtschaftliches) Alter von zehn bis 20 Jahre. Der Anteil der Gebäude, die älter als 20 Jahre sind, liegt bei aktuell bei rund fünf Prozent. Bei den Nutzungsarten sehen die Anlagerichtlinien einen Schwerpunkt bei Büroimmobilien und Einzelhandel vor. Deren Anteile liegen bei knapp 60 Prozent beziehungsweise 22 Prozent. Deutlich erhöht hat sich das Gewicht der Hotelimmobilien auf nunmehr knapp 17 Prozent.

Vermietung. Der Nutzflächenbestand erhöhte sich von etwa 701.000 Quadratmeter auf 745.000 Quadratmeter. Im Verlauf des Berichtsjahres konnten insgesamt 87.572 Quadratmeter Nutzfläche neu- und nachvermietet werden. Die Vermietungsquote (auf Basis Mietertrag) hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert und liegt bei 96,2 Prozent. Nach wie vor werden bei den Vermietungen marktübliche Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukostenzuschüsse geboten. Dieser Aufwand belastet die Ertragslage des Fonds nun schon seit Jahren ganz beträchtlich. Erfreulich ist hingegen, dass sich die Struktur der Mietvertragslaufzeiten merklich verbessert hat. In den nächsten drei Jahren (2019 bis 2021) laufen gut 25 Prozent der Mietverträge aus. Eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren haben rund 51 Prozent der Mietverträge. Über das Jahr 2029 hinaus gehen immerhin noch knapp 22 Prozent der Verträge.

Objektbewertung. Im letzten Geschäftsjahr ergab sich per Saldo eine positive Wertveränderung für das Immobilienportfolio. Leider verzichtet Union Investment auf eine transparente Darstellung der jeweiligen Wertveränderungen in den einzelnen Investitionsländern. Die höchste Wertzuschreibung erfolgte in Deutschland mit beachtlichen 9,2 Prozent. Der größte Abwertungsbedarf zeigte sich im „Sonstiges Ausland“ mit minus 1,6 Prozent.

Fremdkapital. Das gesamte Kreditvolumen beträgt 849 Millionen Euro. Ein Großteil der Kredite valutiert in US-Dollar (77 Prozent). Eine weitere wichtige Kreditwährung ist das britische Pfund mit einem Anteil von 15 Prozent. Die Fremdfinanzierungsquote, also der Anteil des Kreditvolumens am Verkehrswert aller Fondsimmobilien, liegt bei 24 Prozent (Vorjahr: 20 Prozent).
Die Zinsbindung ist über alle Kredite betrachtet eher mittelfristig. Bei rund 64 Prozent der Kredite liegt die Zinsfestschreibung zwischen zwei und fünf Jahren. Für etwa 24 Prozent der Kredite beträgt die Zinsfestschreibung fünf bis zehn Jahre. Die Höhe der vereinbarten Zinssätze wird im Geschäftsbericht leider nicht offen ausgewiesen. Per Saldo ergibt sich allerdings aus dem Leverage der Fremdfinanzierung ein positiver Performancebeitrag von 0,6 Prozent.

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Dr. Tilman Welther

Editorial

In eigener Sache

nach zwölf Jahren fondstelegramm steht bei mir eine berufliche Veränderung an: Das fondstelegramm schlüpft unter das Dach des erfolgreichsten Verlags der heimischen Finanzindustrie: FONDS professionell. Ich werde dort künftig das Ressort Sachwerteinvestments verantworten. ...

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