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Real I.S. veräußert Büroimmobilie in Berlin
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Analyse: Hannover Leasing Quartier West, Darmstadt

Attraktive Immobilie an einem B-Standort

11.12.2018 10:00:00, von Robert Fanderl
ftx - aktuelle News
  • Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung

    Die Real I.S. AG hat den Mietvertrag für die Unternehmenszentrale der Bayernwerk Netz GmbH in Regensburg vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Bei Emission des Fonds war ein 15 Jahre laufender Mietvertrag bis 2026 vorgesehen. Der ist jetzt bis zum 30. November 2031 verlängert worden. Der 90-Millionen-Euro-Fonds hat ein Eigenkapital von rund 50 Millionen Euro, das rund 2.000 Investoren halten. Dass der Fonds mit seinen bisherigen Auszahlungen in Höhe von rund 45 Prozent leicht hinter der Prognose zurück bleibt, hat damit zu tun, dass wegen der niedrigen Inflation die prognostizierten Mietsteigerungen nicht durchgesetzt werden konnten. Mit der Vertragsverlängerung steht der Fonds derzeit jedoch perspektivisch sehr gut da.
  • Secundus SubstanzPortfolio IV – alles außer Immobilie

    Die Secundus Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH bietet die Schuldverschreibung „SubstanzPortfolio IV“ an. Die GmbH erwirbt Beteiligungen auf dem Zweitmarkt aus den Assetklassen Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien, Private Equity und Infrastruktur. Es ist ein Kupon von 3,5 Prozent pro Jahr vorgesehen, durch eine Überschussbeteiligung soll jedoch eine Rendite von mehr als 8 Prozent möglich sein. Das geplante Emissionsvolumen beträgt 10 Millionen Euro, die Schuldverschreibung kann ab 10.000 Euro über Banken und Sparkassen direkt ins Depot gebucht werden (WKN A2YNRN).
  • KanAm kauft das TWO in Wiesbaden

    Die KanAm Grund Group hat das Bürogebäude TWO (The Wiesbaden Office) für den institutionellen Fokus Süddeutschland Fonds gekauft. Es wurde 2018 errichtet und hat eine vermietbare Fläche von 16.350 Quadratmetern, die zu drei Vierteln an das Ingenieurunternehmen Julius Berger International GmbH vermietet sind. Einen Kaufpreis wollte das Unternehmen nicht mitteilen. Der Fokus Süddeutschland Fonds konzentriert sich auf Deutschlands wirtschaftsstärkste Regionen im Süden und hat binnen eines Jahres insgesamt 6 Immobilien an 5 Standorten erworben.
  • Real I.S. veräußert Büroimmobilie in Berlin

    Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie Taubenstraße 7-9 aus dem Bayernfonds Berlin-Mitte II an eine Objektgesellschaft der DIC Asset AG verkauft. Das Gebäude hat rund 10.100 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen ist noch bis Anfang 2015 vollständig an die DKB vermietet. Der 2002 aufgelegte Fonds hatte bis 2010 planmäßige Auszahlungen geleistet, sich aber ab 2010 zunächst ein wenig, ab 2014 dann deutlich schlechter entwickelt. Weil die Schweizer Notenbank den Mindestwechselkurs im Januar 2015 aufhob, musste der Fonds umfinanzieren und konnte einstweilen keine oder nur noch geringfügige Auszahlungen leisten. Von rund 38 Millionen Euro Eigenkapital, das knapp 1.000 Investoren halten, konnten gleichwohl seit 2002 rund 70 Prozent zurückgeführt werden. Ende 2018 belief sich der Fremdkapitalstand auf rund 50 Millionen Euro. Mit dem Verkauf wird der Fonds nun rund 111 Millionen Euro erlösen. Ende gut, alles gut.
  • Voigt & Coll erstreitet Schiedsurteil gegen Spanien

    Nachdem Spanien die Einspeisevergütung 2013 rückwirkend gekürzt hatte, rief die SolEs Badajoz GmbH, die Solarparks für die beiden Fonds SolEs 21 und SolEs 22 betreibt, das Schiedsgericht ICSID an, das internationale Investitionsstreitigkeiten beilegen soll. Ein jetzt ergangenes Schiedsurteil spricht der Klägerin einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 41Millionen Euro zu. Mehr dazu im Login-Bereich.
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Angebot. Der Fonds erwirbt mittelbar über die Beteiligung an einer Objektgesellschaft eine neue Hotel- und eine neue Büroimmobilie in Darmstadt. Die Fondsgesellschaft besteht grundsätzlich bis zum 30. Juni 2029. Die Laufzeit kann gemäß den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags einmalig oder in mehreren Schritten um insgesamt bis zu fünf Jahre verlängert werden. Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Ausgabeaufschlag.

Anbieter. Hannover Leasing hat bislang 50 deutsche Immobilienfonds auf den Markt gebracht. Davon sind 37 noch aktiv, 13 Fonds wurden bereits wieder aufgelöst. Die noch aktiven haben ein durchschnittliches Alter von rund zehn Jahren. In dieser Zeit wurde eine durchschnittliche kumulierte Auszahlung über alle Fonds von 27,6 Prozent erreicht. Das entspricht einer durchschnittlichen Ausschüttung von etwa 2,8 Prozent pro Jahr. Bei den 13 aufgelösten Fonds handelt es sich um sechs unternehmerische Fonds und sieben Leasingfonds. Mit den unternehmerischen Fonds konnte eine durchschnittliche Rendite von 5,2 Prozent erreicht werden. Die Leasingfonds kamen auf durchschnittlich 4,1 Prozent. Alle Angaben basieren auf dem veralteten Performance-Bericht 2015. Ein Performance-Bericht für 2016 wurde nicht erstellt. Nach Auskunft der Hannover Leasing ist ein aktueller Performance-Bericht in Arbeit.

Investitionsobjekte. Das Bürogebäude verfügt nach voraussichtlicher Fertigstellung Anfang 2019 über sieben Vollgeschosse. Über zwei Haupterschließungskerne mit Aufzügen wird eine kleinteilige Vermietung beziehungsweise Teilung der Regelgeschosse in jeweils vier Büroeinheiten ermöglicht. Die Gesamtbürofläche beträgt circa 9.200 Quadratmeter. Das Hotel soll über eine Bruttogeschossfläche von etwa 5.750 Quadratmeter mit 178 Zimmer verfügen und bis Ende 2018 fertig gestellt sein.
Im Rahmen der Ankaufsprüfung wurden zwei externe, voneinander unabhängige Bewertungsgutachten erstellt. Das erste Gutachten weist einen Verkehrswert von 54,3 Millionen Euro aus. Der zweite Gutachter ermittelt einen Verkehrswert von 55 Millionen Euro. Die Bewertungsgutachten der externen Bewerter bestätigen somit die Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises von 54,25 Millionen Euro.

Standort. Darmstadt ist nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Kassel die viertgrößte Stadt des Landes Hessen. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Frankfurt am Main und Offenbach, etwa 30 Kilometer nördlich, Wiesbaden und Mainz, etwa 40 Kilometer nordwestlich, Mannheim, etwa 45 Kilometer sowie Heidelberg etwa 55 Kilometer südlich. Die Immobilie liegt innerhalb des neustrukturierten Areals „Technologiezentrum Rhein Main“. Das rund 20 Hektar große Areal stellt heute einen modernen und etablierten Bürostandort dar. Die Bebauung im Umfeld ist überwiegend durch mehrgeschossige Büro- und Forschungsgebäude geprägt. Hier sind zum Beispiel die Deutsche Telekom und die Europäische Organisation für die Satellitennutzung ansässig.

Büromarkt. Darmstadt verfügt über einen Büroflächenbestand von etwa 1,62 Millionen Quadratmeter. Die Leerstandsquote ist 2012 unter fünf Prozent gesunken und liegt heute bei nur noch 2,5 Prozent. Der Büroflächenumsatz erreicht im Regelfall etwa 45.000 Quadratmeter im Jahr. Die Marktmieten unterlagen in den letzten zehn Jahren relativ geringen Schwankungen. Aktuell wird die Spitzenmiete im Verkaufsprospekt mit 13,50 Euro pro Quadratmeter beziffert, die Durchschnittsmiete liegt bei etwa 10,40 Euro.

Hotelmarkt. Der Hotelmarkt in Darmstadt profitiert laut Verkaufsprospekt sowohl von einem hohen Geschäftsreiseverkehr, der durch die unterschiedlichen, in der Stadt ansässigen Unternehmen erzeugt wird, als auch von den Tagungs- und Kongressbesuchern aus den Bereichen Wissenschaft und Forschung. In den letzten zehn Jahren wurde ein anhaltender Strukturwandel auf dem Darmstädter Hotelmarkt vollzogen. Viele kleinere und privat geführte Hotels wurden geschlossen und gleichzeitig größere Hotels eröffnet. Die Auslastung liegt bei 43,3 Prozent, bei Häusern mit mehr als 25 Zimmern bei 62,7 Prozent. Die mittlere Aufenthaltsdauer blieb in den Jahren von 2010 bis heute konstant bei durchschnittlich zwei Tagen. Dabei kommen 80 Prozent der Besucher aus beruflichen Gründen in die Stadt.

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Dr. Tilman Welther

Editorial

Lagarde und das Risiko

Die bisherige IWF-Chefin Christine Lagarde soll Nachfolgerin des im Herbst scheidenden EZB-Präsidenten Mario Draghi werden. Trotz der Kritik daran, dass es sich um eine im Hinterzimmer gefällte Entscheidung aus machtpolitischem Kalkül handelte, wird über alle Lagergrenzen hinweg Lagardes überragende Kompetenz und ihr politisches Talent anerkannt. Gleichwohl schwinden mit dieser Personalie Hoffnungen auf einen nennenswerten Wandel in der europäischen Zinspolitik. ...

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