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Entschärfen anstatt verkomplizieren

Interview mit Dr. Andreas Mattner

15.06.2018, von fondstelegramm
ftx - aktuelle News
  • Bemerkenswerter Zweitmarktumsatz

    An der Fondsbörse Hamburg sind heute Anteile am Dr. Peters - DS-Fonds Nr. 95 MT "FRONT MELODY" im nominalen Wert von rund 480.000 Euro zu einem Kurs von 36 Prozent gehandelt worden. Vor ein paar Wochen stellte Dr. Peters den Anlegern ein mögliches Verkaufsszenario für Mitte dieses Jahres vor, das eine Schlusszahlung von 41 Prozent in Aussicht stellt.
  • Vertriebsstart für 26. INP-Fonds

    INP hat mit dem Vertrieb ihres neuen Beteiligungsangebotes begonnen. Der „26. INP Deutsche Sozialimmobilien“ investiert als risikogemischter Publikums-AIF in ein Portfolio aus fünf Pflegeeinrichtungen und Pflegewohnanlagen sowie eine Kindertagesstätte an fünf Standorten in Deutschland. Das Fondsvolumen beträgt rund 53,5 Millionen Euro, davon 31 Millionen Eigenkapital. Vorgesehen sind monatliche Auszahlungen in Höhe von 4,5 Prozent p.a. Geplante Laufzeit des AIF ist bis Ende 2031. Prospektanalyse und Plausibilitätsprüfung demnächst auf fondstelegramm.de
  • Neuer OIF von KGAL mit ersten Objekten

    Der erste Offene Immobilien-Publikumsfonds der KGAL-Gruppe „KGAL immoSUBSTANZ“ startet mit dem Erwerb zweier Objekte in Metzingen und Wannweil (Landkreis Reutlingen). Sie sind langfristig an Rewe beziehungsweise Edeka vermietet. Der Eigentumsübergang fand am 1. März statt. Metzingen und Wannweil liegen in der wirtschaftsstarken Metropolregion Stuttgart und zeichnen sich durch eine positive Bevölkerungsentwicklung und ein überdurchschnittliches Kaufkraftniveau aus. Der Fonds richtet sich ausschließlich an Privatanleger.
  • AIF 2019 – geplantes Volumen rückläufig

    Laut Marktstudie der Dextro Group zu geplanten Emissionen von 42 Anbietern sollen im Jahr 2019 rund 2,3 Milliarden Euro Investitionsvolumen mittels Publikums-AIF angeboten werden (Vorjahr: 2,6 Mrd.), davon rund 1,3 Milliarden Euro Eigenkapital (1,5). Spezial-AIF sollen auf ein Investitionsvolumen von knapp 4,1 Milliarden Euro kommen (Vorjahr 5,3), etwas mehr als die Hälfte jeweils EK. Die Anzahl der geplanten Publikums-AIF soll 32 (Vorjahr 40) betragen, Spezial-AIF 31 (32). Rund 90 Prozent des Volumens wird auf Immobilienfonds entfallen, überwiegend mit inländischen Objekten.
  • RLI Investors erwirbt neue Logistikimmobilie in Leipzig

    RLI Investors, Spezialist für Logistikimmobilien, hat im Rahmen einer Off-Market-Transkation eine Logistikimmobilie in einem Gewerbegebiete bei Leipzig für den offenen Immobilien Spezial-AIF „RLI Logistics Fund–Germany II“ erworben. Das gerade fertig gestellte Objekt umfasst 13.000 Quadratmeter bereits vermietete Logistikmietfläche. Katrin Poos, Geschäftsführerin von RLI: „Mit dem Erwerb dieser Immobilie sind wir das erste Mal in der wachstumsstarken Region Halle-Leipzig aktiv geworden. Neben den sehr guten Standortfaktoren hat uns vor allem die hohe Neubauqualität des Objekts überzeugt.“
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Der ZIA Tag der Immobilienwirtschaft ist vorbei. Tag des Aufbruchs, Umbruchs, Durchbruchs?
Dr. Andreas Mattner: Der Tag der Immobilienwirtschaft war in erster Linie auch ein Tag der politischen Wertschätzung für unsere Branche. Trotz der zähen Koalitionsverhandlungen und des späten Regierungsantritts der Großen Koalition erst vor wenigen Monaten haben zwei Bundesminister, zwei Staatssekretäre und ein EU-Kommissar zu unserer Branche gesprochen. Besonders erfreulich waren die klaren Zusagen von Bundesumweltministerin Svenja Schulze und Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier, einen engen Dialog mit unserer Branche zu führen. Beide Ministerien sind existenziell für das Wohl der Immobilienwirtschaft. Aber wie gewohnt hätten wir uns mehr konkrete Umsetzungsvorhaben gewünscht. Insbesondere bei der steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung, wie sie im Koalitionsvertrag angekündigt wird, finden sich noch keine Anzeichen einer Einführung. Beide Minister haben zwar angekündigt, sich dafür einzusetzen, doch wir sind aktuell noch skeptisch.
Zuversichtlich sind wir jedoch bei dem für Herbst angekündigten Wohnungsgipfel der Bundesregierung, den Baustaatssekretär Gunther Adler bei unserem Tag der Immobilienwirtschaft als einen „Gipfel der Antworten“ angekündigt hat.

Was erwartet die Immobilienwirtschaft konkret?
Dr. Andreas Mattner: Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD deutet an vielen Stellen daraufhin, dass die Politik die bedeutende Rolle der Immobilienwirtschaft verstanden hat – an einigen Stellen aber auch nicht.
Beim Klimaschutz haben sich die Koalitionäre auf Technologieoffenheit, Wirtschaftlichkeit, Vereinfachung und Freiwilligkeit verständigt. Das ist ebenso der richtige Weg wie die Abkehr von einer weiteren Verschärfung der Energieeinsparverordnung. Denn bereits die EnEV 2016 stellte für mehrere Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft die Grenze des heute technisch Möglichen dar. Im Wohnungssektor hat allein diese zu einer Verteuerung von durchschnittlich acht Prozent geführt. Im Koalitionsvertrag stimmen insbesondere die Vereinfachung des Ordnungsrechts und die geplante Bilanzierung von CO2-Einsparungen auf Quartiersebene zuversichtlich. Die geplante steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung ist eine weitere wichtige Triebfeder. Eine solche Abschreibungsmöglichkeit schafft neue Potenziale für die energetische Ertüchtigung von Bestandsgebäuden. Im Themengebiet Klimaschutz/Energiewende fühlen wir uns mit unseren Vorschlägen ernst genommen.
Auch die von der Bundesregierung angekündigte Neubauoffensive ist ein wichtiger Schritt, um die Immobilienmärkte zu entlasten. Ebenso begrüßen wir, dass die Baukostensenkungskommission ihre Arbeit so schnell wieder aufgenommen hat. Damit wurde ein wichtiger Aspekt aus dem Koalitionsvertrag zügig umgesetzt.

Wo muss nachjustiert werden?
Dr. Andreas Mattner: Bei all diesen positiven Erkenntnissen dürfte es im Mietrecht aber wohl die größten Verwerfungen geben. Hier wird die Arbeit vieler Wohnungsunternehmen erschwert. So reduziert die vorgesehene Senkung der Modernisierungsumlage auf acht Prozent künftig Investitionen - insbesondere entfallen energetische Sanierungen. Auch die Kappung von drei Euro der monatlichen Miete auf einen viel zu langen Zeitraum von sechs Jahren ist ein weiterer Modernisierungsblocker. Man kann davon ausgehen, dass in Zukunft bestehende und geplante Vorhaben zur Ertüchtigung von Gebäuden in vielen Fällen kritisch überdacht werden. Der energetischen Modernisierung leisten diese Vorhaben einen Bärendienst.
Außerdem soll der Mietspiegel nicht mehr alle zwei, sondern alle drei Jahre neu aufgestellt werden. Nicht zuletzt streicht man den Wohnungsbauunternehmen auch noch künftige Einnahmen, indem der qualifizierte Mietenspiegel nur noch alle drei Jahre aufgestellt werden muss. Was wie Verwaltungsvereinfachung aussieht, ist eine zusätzliche Mietpreisbremse durch die Hintertür.
Die Absicht der Regierung, den Weg in das Wohneigentum insbesondere für jüngere Käufergruppen zu erleichtern, ist richtig und wichtig. Die dazu beschlossenen Maßnahmen sind allerdings verbesserungswürdig, denn das Baukindergeld etwa setzt an den Kaufpreisen an. Viel wichtiger sind aber die Kaufnebenkosten, die aktuell den größten Stolperstein beim Immobilienkauf ausmachen. Die Koalitionäre hätten sich also vielmehr darauf konzentrieren sollen, wie die Grunderwerbsteuer-Rallye der Länder beendet werden kann. Wir müssen es schaffen, dass die Steuersätze der Länder wieder auf ein gesundes Maß zurückgedreht werden. Eventuelle Freibeträge für einzelne Käufergruppen könnten jedoch das Gegenteil erzeugen und höhere Steuersätze für alle anderen Käufer mit sich bringen. Das dürfen wir nicht zulassen.

Ihr Appell lautet also?
Dr. Andreas Mattner: Was wir jetzt brauchen, um über die angespannten Immobilienmärkte Herr zu werden, sind eine schnelle Umsetzung der Baulandoffensive, schnellere Grundstücksvergaben und Baugenehmigungsverfahren sowie die personelle Aufstockung in den Bau- und Planungsämtern. Insgesamt muss die Richtung lauten: Keine Verkomplizierung bestehender Prozesse und keine Verschärfungen mehr. Stattdessen echte Anreize für den Neubau von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien.

Werden wir im Jahr 2019 sagen können: Wohnungsnot gelindert, Büro- und Gewerbeimmobilien ausreichend vorhanden?
Dr. Andreas Mattner: Ganz im Gegenteil, denn das Angebot für die aktuell hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien, aber insbesondere auch nach Büroimmobilien werden wir nicht innerhalb eines Jahres lösen können.
Im letzten Jahr kam es laut Frühjahrsgutachten des ZIA bundesweit zu einem sehr starken Einbruch der Fertigstellungszahlen von Büroflächen. Lediglich 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden insgesamt in den 127 Büromärkten in Deutschland fertiggestellt. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr belief sich auf minus 16,5 Prozent beziehungsweise auf ein Minus von rund 320.000 Quadratmetern. Besonders stark gingen die Neubaufertigstellungen in den A-Städten zurück und beliefen sich auf etwa 700.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein Minus von 27,1 Prozent. Der Leerstand ging somit in den 127 deutschen Büromarktstädten zum siebten Mal in Folge zurück.
Diese Zahlen zeigen, dass die Politik die Lage auf den Immobilienmärkten prioritär behandeln muss. Dem Gesetzgeber sollte bewusst sein, dass Büroimmobilien einen ebenso bedeutenden – aus wirtschaftlicher Sicht sogar noch größeren – Anteil an unseren Städten und Gemeinden haben. Mangelt es an Büroflächen, mangelt es mittelfristig auch an Unternehmen, wenn diese keine geeigneten Flächen mehr finden können. Die wirtschaftliche Stärke der Städte steht hier auf dem Spiel, wenn gewichtige Gewerbesteuererträge plötzlich fehlen, weil das Unternehmen die Stadttore hinter sich gelassen hat.
Dr. Andreas Mattner ist Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Prospektlektüre überflüssig?

Der BGH hat kurz hintereinander zwei Urteile gefällt (III ZR 109/17 und III ZR 498/16), die im Hinblick auf die Frage interessant sind, wie viel Aufwand ein Anleger bei der Lektüre der Prospekte betreiben muss. In beiden Fällen haben Anleger gescheiterter Schiffsfonds ihre Berater verklagt, sie hätten sie falsch beraten. Beide räumen jedoch ein, den Prospekt nicht gelesen zu haben. ...

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