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Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung
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Wohnimmobilienmarkt: Von Baukindergeld über Grundsteuer bis Zinswende

Interview mit Prof. Dr. Michael Voigtländer

07.05.2018 17:00:00, von fondstelegramm
ftx - aktuelle News
  • DKB startet Crowdinvesting-Plattform

    In Kooperation mit der CrowdDesk GmbH hat die DKB AG die Crowdinvesting-Plattform dkb-crowdfunding.de ins Leben gerufen. Sie wird von der CrowdDesk-Tochter DKB Crowdfunding GmbH betrieben. Erstes Projekt auf der Plattform, das man ab 250 Euro mitfinanzieren kann: Der Solarpark Pähl in Bayern mit 1,5 MW Leistung, zehn Jahre lang Bestandsobjekt des Wattner-Fonds SunAsset 2. Betreiber ist nach wie vor Wattner. Laufzeit erneut zehn Jahre, Renditeprognose: 3,8 Prozent pro Jahr.
  • Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung

    Die Real I.S. AG hat den Mietvertrag für die Unternehmenszentrale der Bayernwerk Netz GmbH in Regensburg vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Bei Emission des Fonds war ein 15 Jahre laufender Mietvertrag bis 2026 vorgesehen. Der ist jetzt bis zum 30. November 2031 verlängert worden. Der 90-Millionen-Euro-Fonds hat ein Eigenkapital von rund 50 Millionen Euro, das rund 2.000 Investoren halten. Dass der Fonds mit seinen bisherigen Auszahlungen in Höhe von rund 45 Prozent leicht hinter der Prognose zurück bleibt, hat damit zu tun, dass wegen der niedrigen Inflation die prognostizierten Mietsteigerungen nicht durchgesetzt werden konnten. Mit der Vertragsverlängerung steht der Fonds derzeit jedoch perspektivisch sehr gut da.
  • Secundus SubstanzPortfolio IV – alles außer Immobilie

    Die Secundus Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH bietet die Schuldverschreibung „SubstanzPortfolio IV“ an. Die GmbH erwirbt Beteiligungen auf dem Zweitmarkt aus den Assetklassen Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien, Private Equity und Infrastruktur. Es ist ein Kupon von 3,5 Prozent pro Jahr vorgesehen, durch eine Überschussbeteiligung soll jedoch eine Rendite von mehr als 8 Prozent möglich sein. Das geplante Emissionsvolumen beträgt 10 Millionen Euro, die Schuldverschreibung kann ab 10.000 Euro über Banken und Sparkassen direkt ins Depot gebucht werden (WKN A2YNRN).
  • KanAm kauft das TWO in Wiesbaden

    Die KanAm Grund Group hat das Bürogebäude TWO (The Wiesbaden Office) für den institutionellen Fokus Süddeutschland Fonds gekauft. Es wurde 2018 errichtet und hat eine vermietbare Fläche von 16.350 Quadratmetern, die zu drei Vierteln an das Ingenieurunternehmen Julius Berger International GmbH vermietet sind. Einen Kaufpreis wollte das Unternehmen nicht mitteilen. Der Fokus Süddeutschland Fonds konzentriert sich auf Deutschlands wirtschaftsstärkste Regionen im Süden und hat binnen eines Jahres insgesamt 6 Immobilien an 5 Standorten erworben.
  • Real I.S. veräußert Büroimmobilie in Berlin

    Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie Taubenstraße 7-9 aus dem Bayernfonds Berlin-Mitte II an eine Objektgesellschaft der DIC Asset AG verkauft. Das Gebäude hat rund 10.100 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen ist noch bis Anfang 2015 vollständig an die DKB vermietet. Der 2002 aufgelegte Fonds hatte bis 2010 planmäßige Auszahlungen geleistet, sich aber ab 2010 zunächst ein wenig, ab 2014 dann deutlich schlechter entwickelt. Weil die Schweizer Notenbank den Mindestwechselkurs im Januar 2015 aufhob, musste der Fonds umfinanzieren und konnte einstweilen keine oder nur noch geringfügige Auszahlungen leisten. Von rund 38 Millionen Euro Eigenkapital, das knapp 1.000 Investoren halten, konnten gleichwohl seit 2002 rund 70 Prozent zurückgeführt werden. Ende 2018 belief sich der Fremdkapitalstand auf rund 50 Millionen Euro. Mit dem Verkauf wird der Fonds nun rund 111 Millionen Euro erlösen. Ende gut, alles gut.
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Deutschland gilt als Mieternation. Nur 45 Prozent der Haushalte leben in den eigenen vier Wänden. Auch das verschärft die Knappheit an bezahlbaren Wohnraum. Was können mögliche Lösungen sein? Wir baten Prof. Dr. Voigtländer vom IW Köln um eine Einschätzung rund um Baukindergeld, Zinswende und den hidden champions auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

In einem Artikel für Die Zeit im Dezember 2017 plädierten Sie dafür, dass die neue Bundesregierung der Mittelschicht den Hausbau erleichtern solle um die Mietsituation zu entspannen. Jetzt wurde die Eigenheimzulage recycelt und als Baukindergeld aufs Koalitionsgleis gesetzt. Sind Sie damit zufrieden?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Nein, bin ich nicht. Es ist zwar gut, dass Wohneigentum wieder auf der Agenda ist, aber das geplante Baukindergeld ist ein sehr teurer Weg, die Wohneigentumsbildung anzuregen. Wird das Baukindergeld noch dieses Jahr eingeführt, könnten die Kosten allein in dieser Legislaturperiode auf 4,5 Milliarden Euro ansteigen. Eine solche Förderung ist nicht notwendig, weil Wohneigentum bedingt durch die Zinsen sehr attraktiv ist. Was die Menschen aber am Kauf von Wohneigentum hindert, ist der enorme Kapitalbedarf bestehend aus Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar und Grundbuch. Da kommen schnell 30 Prozent des Kaufpreises zusammen. Hier sollte man ansetzen, zum Beispiel durch Bürgschaften, eine Reform der Grunderwerbsteuer und eine Anwendung des Bestellerprinzips auch bei Immobilienkäufen. Alle diese Maßnahmen wären genauso effektiv wie das Baukindergeld, aber deutlich günstiger.

Sie sprachen kürzlich davon, dass Wohneigentum schlicht günstiger als das Wohnen zur Miete ist. Das kann man bei den gestiegenen Immobilienpreisen kaum glauben.
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Entscheidend ist ja die laufende Belastung aus Zins, Tilgung und Instandsetzung. Aufgrund der stark gefallenen Zinsen wird die Immobilienpreisentwicklung überkompensiert, daher ist Wohneigentum erschwinglicher geworden – wenn man sich den Einstieg leisten kann, sprich wenn man genügend Ersparnisse hat, um Eigenkapital und Nebenkosten aufzubringen. Gerade deshalb erachte ich es als wichtig, dass die Politik den Haushalten den Zugang zu Wohneigentum erleichtert. Mit den Grunderwerbsteuererhöhungen der letzten Jahre ist man aber leider einen anderen Weg gegangen.

Zum Thema Zinswende: Wann kommt sie?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die EZB wird die Zinsen so lange wie möglich niedrig lassen. Viele Marktbeobachter erwarten erst 2019 eine Normalisierung der Geldpolitik. Allerdings muss beachtet werden, dass auch bei einem Ausstieg aus der expansiven Geldpolitik die Zinsen für Immobilienkredite nur moderat steigen werden. Weltweit wird mehr gespart als investiert, was die Zinsen gering hält. Zinsniveaus von 4 oder 5 Prozent bei Baufinanzierungen sind daher in weiter Ferne, eine 2 vor dem Komma erscheint dagegen mittelfristig plausibel.

Bitte geben Sie uns einen Eindruck zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. In welchen Regionen sehen Sie die Preisentwicklung kritisch, überbewertet oder Blasen bildend?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ich sehe insgesamt keine spekulative Blase. Eine spekulative Blase ist letztlich ein psychologisches Phänomen, bei dem Investoren und Haushalten nur noch kaufen, weil sie auf weitere Preissteigerungen setzen. Tatsächlich haben wir aber eine hohe Nutzernachfrage, weil viele Städte gewachsen sind. Auch die typischen Zeichen, wie eine übermäßige Bautätigkeit und eine expansive Kreditvergabe, sind nicht feststellbar. Dennoch können die Preise auch mal wieder stagnieren oder leicht sinken, wenn sich die Rahmenbedingungen verschlechtern. Aufgrund der vorliegenden Daten würde ich insbesondere München und die Umlandgemeinden als hoch bewertet ansehen. Darüber hinaus bin ich skeptisch bezüglich Berlin – nicht wegen des Markts, sondern wegen der Politik. Angesichts der zahlreichen Eingriffe werden die Investoren ihre Erwartungen an die Mietpreisentwicklung wahrscheinlich korrigieren müssen.

Welche Regionen halten Sie für die „hidden champions“ im Bereich Wohnen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Menschen finden zunehmend weniger Wohnraum in den Metropolen, daher müssen sie notwendigerweise ausweichen. Gut angebundene Städte im Umfeld der Metropolen haben daher gute Chancen. Städte wie Offenbach, Neuss oder auch Leverkusen haben die Möglichkeit, sich in den nächsten Jahren besonders gut zu entwickeln.

Wie wird die Novellierung der Grundsteuer aussehen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Eine Einigung wird schwierig, das ist recht klar. Wahrscheinlich wird sich ein Modell durchsetzen, dass auf Flächen beruht, weil damit die Unterschiede zur jetzigen Besteuerung am geringsten sind. Ich selbst befürworte eine Bodenwertsteuer, weil eine solche Steuer nicht nur einfach zu erheben ist, sondern auch Bauland mobilisiert. Schließlich würde dann brachliegendes Bauland genauso besteuert wie ein Grundstück mit einem Hochhaus. Es wird spannend, wie diese Diskussion weitergeht.

Das Phänomen der Landflucht wurde jahrelang beschworen. Sehen wir schon erste Anzeichen einer Stadtflucht?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung ist teilweise negativ, sprich es verlassen mehr Haushalte die Metropolen als hinzuziehen. Allerdings ist dies eine Reaktion auf das zu geringe Wohnungsangebot. Die Menschen ziehen ja nicht zurück aufs Land, sondern sie ziehen in die Umlandgemeinden und müssen dann in die Metropole pendeln. Letztlich erweitern sich damit nur die Metropolregionen. Es bleibt damit eine Zukunftsaufgabe, mehr Wohnraum zu schaffen und die Verkehrsverbindungen zu verbessern, um den Zugang zu den Metropolen zu erleichtern. Schließlich ist davon auszugehen, dass zunehmend mehr und vor allem gut bezahlte Arbeitsplätze in den Metropolen entstehen.
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte, Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Lagarde und das Risiko

Die bisherige IWF-Chefin Christine Lagarde soll Nachfolgerin des im Herbst scheidenden EZB-Präsidenten Mario Draghi werden. Trotz der Kritik daran, dass es sich um eine im Hinterzimmer gefällte Entscheidung aus machtpolitischem Kalkül handelte, wird über alle Lagergrenzen hinweg Lagardes überragende Kompetenz und ihr politisches Talent anerkannt. Gleichwohl schwinden mit dieser Personalie Hoffnungen auf einen nennenswerten Wandel in der europäischen Zinspolitik. ...

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