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Wohnimmobilienmarkt: Von Baukindergeld über Grundsteuer bis Zinswende

Interview mit Prof. Dr. Michael Voigtländer

07.05.2018 17:00:00, von fondstelegramm
ftx - aktuelle News
  • Kanam: Leading Cities Invest investiert in Marseille

    Der offene Immobilien-Publikumsfonds Leading Cities Invest der KanAm Grund Group hat das Bürogebäude 300 Prado in Marseille erworben. Hauptmieter ist der französische Energieversorger EDF, daneben befinden sich das weltweit tätige Prüfungs- und Beratungsunternehmen Mazars und Apria, ein Dachunternehmen verschiedener Versicherungsgesellschaften. Mit diesen drei Mietern ist das Gebäude vollvermietet. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.
  • ecoligo.investments Sieger bei den BankingCheck und eKomi Awards

    Die Crowdinvesting Plattform www.ecoligo.investments hat den BankingCheck und eKomi Award 2019 in der Kategorie „Crowdinvesting Plattformen“ gewonnen. Bei dem auf realen Kundenbewertungen basierenden Ranking hat die Plattform mit 5 von 5 möglichen Punkten am besten abgeschnitten. Crowdinvestoren schätzen an ecoligo besonders die Transparenz der vorgestellten Projekte, die pünktlichen Rückzahlungen sowie die Einfachheit des Investitionsprozesses. Über ecoligo.investments wurden bisher 19 Solarprojekte in Entwicklungs- und Schwellenländern finanziert. Die Frankfurter Crowddesk GmbH ist mit ihrer Funding-as-a-Service-Lösung technischer Provider von ecoligo.
  • Riesentickets am Zweitmarkt

    Auf zweitmarkt.de sind heute zwei Anteile in Höhe von zusammengenommen nominal rund 600.000 Euro am ILG 18 Fachmarktzentrum Heidenheim zum Kurs von 77 Prozent gehandelt worden. Das sind fast 5 Prozent des Eigenkapitals. Zwei solche Anteile identischer Größe sind 2015 kurz hintereinander zu 22,5 und 26 Prozent gehandelt worden.
  • Project baut institutionellen Vertrieb aus

    Thomas Krützmann (55) verstärkt als Senior Director Institutional Sales den Vertrieb bei der auf institutionelle Investments fokussierten Project Real Estate Trust GmbH. In seiner mehr als 20 Jahre umfassenden beruflichen Laufbahn war er zum Beispiel für d.i.i., LHI und als Geschäftsführer der KGAL Capital tätig. Zuletzt verantwortete Thomas Krützmann bei d.i.i. den Vertrieb an deutsche und internationale professionelle und semi-professionelle Investoren. Aktuell bietet die Project Real Estate Trust GmbH den Spezial-AIF „Vier Metropolen III“ zur Beteiligung an und über eine Feeder-Konstruktion Namensschuldverschreibungen zur Finanzierung von Projektgesellschaften dieses Fonds.
  • Kanam: Leading Cities Invest kauft in Warschau

    Der offene Publikumsimmobilienfonds Leading Cities Invest von Kanam hat das “Renaissance“-Gebäude an der Mokotowska in Warschau gekauft. Das 1902 ursprünglich als Wohnhaus erbaute Gebäude wurde vollständig zu einem Grade-A-Bürogebäude modernisiert und ist mit dem Umweltzertifikat BREEAM „very good“ ausgezeichnet. Hauptmieter ist das Medienunternehmen Viacom Media Networks. Verkäufer der Immobilie ist ein von GLL Real Estate Partners, Mitglied der Macquarie Group, gemanagter Fonds. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.
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Deutschland gilt als Mieternation. Nur 45 Prozent der Haushalte leben in den eigenen vier Wänden. Auch das verschärft die Knappheit an bezahlbaren Wohnraum. Was können mögliche Lösungen sein? Wir baten Prof. Dr. Voigtländer vom IW Köln um eine Einschätzung rund um Baukindergeld, Zinswende und den hidden champions auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

In einem Artikel für Die Zeit im Dezember 2017 plädierten Sie dafür, dass die neue Bundesregierung der Mittelschicht den Hausbau erleichtern solle um die Mietsituation zu entspannen. Jetzt wurde die Eigenheimzulage recycelt und als Baukindergeld aufs Koalitionsgleis gesetzt. Sind Sie damit zufrieden?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Nein, bin ich nicht. Es ist zwar gut, dass Wohneigentum wieder auf der Agenda ist, aber das geplante Baukindergeld ist ein sehr teurer Weg, die Wohneigentumsbildung anzuregen. Wird das Baukindergeld noch dieses Jahr eingeführt, könnten die Kosten allein in dieser Legislaturperiode auf 4,5 Milliarden Euro ansteigen. Eine solche Förderung ist nicht notwendig, weil Wohneigentum bedingt durch die Zinsen sehr attraktiv ist. Was die Menschen aber am Kauf von Wohneigentum hindert, ist der enorme Kapitalbedarf bestehend aus Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar und Grundbuch. Da kommen schnell 30 Prozent des Kaufpreises zusammen. Hier sollte man ansetzen, zum Beispiel durch Bürgschaften, eine Reform der Grunderwerbsteuer und eine Anwendung des Bestellerprinzips auch bei Immobilienkäufen. Alle diese Maßnahmen wären genauso effektiv wie das Baukindergeld, aber deutlich günstiger.

Sie sprachen kürzlich davon, dass Wohneigentum schlicht günstiger als das Wohnen zur Miete ist. Das kann man bei den gestiegenen Immobilienpreisen kaum glauben.
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Entscheidend ist ja die laufende Belastung aus Zins, Tilgung und Instandsetzung. Aufgrund der stark gefallenen Zinsen wird die Immobilienpreisentwicklung überkompensiert, daher ist Wohneigentum erschwinglicher geworden – wenn man sich den Einstieg leisten kann, sprich wenn man genügend Ersparnisse hat, um Eigenkapital und Nebenkosten aufzubringen. Gerade deshalb erachte ich es als wichtig, dass die Politik den Haushalten den Zugang zu Wohneigentum erleichtert. Mit den Grunderwerbsteuererhöhungen der letzten Jahre ist man aber leider einen anderen Weg gegangen.

Zum Thema Zinswende: Wann kommt sie?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die EZB wird die Zinsen so lange wie möglich niedrig lassen. Viele Marktbeobachter erwarten erst 2019 eine Normalisierung der Geldpolitik. Allerdings muss beachtet werden, dass auch bei einem Ausstieg aus der expansiven Geldpolitik die Zinsen für Immobilienkredite nur moderat steigen werden. Weltweit wird mehr gespart als investiert, was die Zinsen gering hält. Zinsniveaus von 4 oder 5 Prozent bei Baufinanzierungen sind daher in weiter Ferne, eine 2 vor dem Komma erscheint dagegen mittelfristig plausibel.

Bitte geben Sie uns einen Eindruck zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. In welchen Regionen sehen Sie die Preisentwicklung kritisch, überbewertet oder Blasen bildend?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ich sehe insgesamt keine spekulative Blase. Eine spekulative Blase ist letztlich ein psychologisches Phänomen, bei dem Investoren und Haushalten nur noch kaufen, weil sie auf weitere Preissteigerungen setzen. Tatsächlich haben wir aber eine hohe Nutzernachfrage, weil viele Städte gewachsen sind. Auch die typischen Zeichen, wie eine übermäßige Bautätigkeit und eine expansive Kreditvergabe, sind nicht feststellbar. Dennoch können die Preise auch mal wieder stagnieren oder leicht sinken, wenn sich die Rahmenbedingungen verschlechtern. Aufgrund der vorliegenden Daten würde ich insbesondere München und die Umlandgemeinden als hoch bewertet ansehen. Darüber hinaus bin ich skeptisch bezüglich Berlin – nicht wegen des Markts, sondern wegen der Politik. Angesichts der zahlreichen Eingriffe werden die Investoren ihre Erwartungen an die Mietpreisentwicklung wahrscheinlich korrigieren müssen.

Welche Regionen halten Sie für die „hidden champions“ im Bereich Wohnen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Menschen finden zunehmend weniger Wohnraum in den Metropolen, daher müssen sie notwendigerweise ausweichen. Gut angebundene Städte im Umfeld der Metropolen haben daher gute Chancen. Städte wie Offenbach, Neuss oder auch Leverkusen haben die Möglichkeit, sich in den nächsten Jahren besonders gut zu entwickeln.

Wie wird die Novellierung der Grundsteuer aussehen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Eine Einigung wird schwierig, das ist recht klar. Wahrscheinlich wird sich ein Modell durchsetzen, dass auf Flächen beruht, weil damit die Unterschiede zur jetzigen Besteuerung am geringsten sind. Ich selbst befürworte eine Bodenwertsteuer, weil eine solche Steuer nicht nur einfach zu erheben ist, sondern auch Bauland mobilisiert. Schließlich würde dann brachliegendes Bauland genauso besteuert wie ein Grundstück mit einem Hochhaus. Es wird spannend, wie diese Diskussion weitergeht.

Das Phänomen der Landflucht wurde jahrelang beschworen. Sehen wir schon erste Anzeichen einer Stadtflucht?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung ist teilweise negativ, sprich es verlassen mehr Haushalte die Metropolen als hinzuziehen. Allerdings ist dies eine Reaktion auf das zu geringe Wohnungsangebot. Die Menschen ziehen ja nicht zurück aufs Land, sondern sie ziehen in die Umlandgemeinden und müssen dann in die Metropole pendeln. Letztlich erweitern sich damit nur die Metropolregionen. Es bleibt damit eine Zukunftsaufgabe, mehr Wohnraum zu schaffen und die Verkehrsverbindungen zu verbessern, um den Zugang zu den Metropolen zu erleichtern. Schließlich ist davon auszugehen, dass zunehmend mehr und vor allem gut bezahlte Arbeitsplätze in den Metropolen entstehen.
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte, Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.
Dr. Tilman Welther

Editorial

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Am Dienstag, 24. September 2019 veranstalten das fondstelegramm und die Fondszeitung das Symposium „Sachwerte digital“. Wie in den vergangenen Jahren geht es um die Auswirkungen und Konsequenzen der digitalen Transformation auf die Welt der Sachwertinvestitionen. Die digitale Revolution wird dabei – um im Bilde des wichtigsten Assets der Branche zu bleiben – keinen Stein auf dem anderen lassen. ...

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