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Wattner SunAsset 8 übernimmt 10. Solarkraftwerk
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Analyse: Crowdinvesting-Plattform Bergfürst - Immobiliendarlehen Maple Leaf

Projektfinanzierung für ein Wohnbauprojekt in Aachen

16.03.2016, von Robert Fanderl
ftx - aktuelle News
  • Commerz Real: Hausinvest verkauft Wiener „Optimum“

    Die Commerz Real hat die Wiener Büroimmobilie Optimum für etwa 55 Millionen Euro an ein von Conren Land verwaltetes Core-Plus Investmentvehikel veräußert. Das im Jahr 2000 errichtete Gebäude war Portfoliobestandteil des offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real. Es ist zu knapp 90 Prozent an acht Nutzer vermietet, darunter die Stadt Wien sowie die private IUBH Internationale Hochschule.
  • Wattner SunAsset 8 übernimmt 10. Solarkraftwerk

    In das Portfolio des SunAsset 8 ist die Freiflächenanlage Torno III aus dem SunAsset 3 eingegangen. Sie hat eine Leistung von 7,4 Megawatt und profitiert von EEG-Vergütungen auf dem Stand von 2011. Die Investition beläuft sich auf 4,8 Millionen Euro. Damit hat das Portfolio des SunAsset 8 derzeit ein Investitionsvolumen von 21 Millionen Euro und Kraftwerke mit einer Gesamtleistung von rund 47 Megawatt. Eine Analyse des SunAsset 8 finden Sie im Login-Bereich.
  • Real IS verkauft Objekt aus City-Invest Erfurt und Jena

    Die Real I.S. AG hat die Gewerbeimmobilie am Juri-Gagarin-Ring 90 in Erfurt an die POLIS Immobilien AG verkauft. Bei dem Objekt handelt es sich um eine der beiden Immobilien aus dem 1997 emittierten Bayernfonds City-Invest Erfurt und Jena. Das 1997 errichtete Gebäude in der Erfurter Innenstadt befindet sich in direkter Nähe zum Hauptbahnhof und verfügt über eine Gesamtmietfläche von 6.200 Quadratmeter und 209 Stellplätze. 5.400 Quadratmeter der vollständig vermieteten Multi-Tenant-Immobilie werden als Bürofläche genutzt, die übrige Fläche entfällt auf Wohnungen. Gegenwärtiger Ankermieter ist ein privater Bildungsanbieter. Zu den übrigen Mietern zählen eine Krankenversicherung sowie mehrere Dienstleistungsunternehmen. Die zweite Fondsimmobilie ist das gemischt genutzte CityCarrée in Jena. Der Fonds hat nach Schließung nur die ersten vier Jahre prospektkonform ausgezahlt und hechelt seither seiner Prognose hinterher: Zum 30. Juni 2019 sind insgesamt 68 anstatt geplanter 115 Prozent ausgezahlt. Der Verkauf der Erfurter Immobilie wird die Zwischenbilanz etwas aufhübschen.
  • Übernahme der BGP durch ZBI abgeschlossen

    Ein Viertel Jahr nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gehen 16.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten der BGP in die Portfolien zweier offene Immobilienfonds ein, die ZBI zusammen mit Union Investment managt. Die rund 250 Mitarbeiter der BGP werden bei ZBI weiterbeschäftigt. „Durch diese Transaktion hat die ZBI eine beachtliche Größe erreicht. Mit 30 eigenen Standorten und über 1.700 Immobilien mit rund 57.000 Wohnungen in 236 Städten in allen Bundesländern sowie einem Eigenkapital von knapp 4 Milliarden Euro sind wir nun zu einem der großen Player im deutschen Wohnungsmarkt aufgestiegen“, sagt Mark Münzing, Chief Investment Officer der ZBI Gruppe.
  • Quadoro startet offenen Immobilien-Publikumsfonds

    Quadoro Investment GmbH, die Kapitalverwaltungsgesellschaft der Doric Gruppe, startet mit dem Vertrieb des neuen offenen Immobilienfonds „Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private“ in Kooperation mit der Vontobel Asset Management AG als Nachhaltigkeitsberater. Der „Sustainable Europe“ wendet sich an private und institutionelle Anleger. Der Fonds mit einem Zielvolumen von 1 Milliarde Euro will in zukunftsträchtigen, nachhaltige Ballungsräume im europäischen Wirtschaftsraum investieren. Alle Immobilien und die Mieter müssen strengen Nachhaltigkeitskriterien entsprechen.
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Angebot. Die Maple Leaf GmbH & Co. KG begibt zur Finanzierung eines Wohnbauprojekts ein Nachrangdarlehen mit einer Laufzeit von drei Jahren und einem Zinssatz von jährlich sieben Prozent. Maple Leaf ist berechtigt, das Darlehen nach Ablauf eines Jahres jeweils zum Quartalsende – auch teilweise – zu kündigen und somit vorzeitig zurück zu zahlen. Der Darlehensgeber (=Anleger) kann das Darlehen hingegen nicht vorzeitig kündigen.
Die Mindestzeichnungssumme beträgt nur zehn Euro. Durch das Kleinanlegerschutzgesetz ist darüber hinaus geregelt, dass die maximale Zeichnungssumme bei natürlichen Personen grundsätzlich nur 1.000 Euro betragen darf. Höhere Zeichnungssummen bis maximal 10.000 Euro sind allerdings möglich, sofern bestimmte Vermögens- oder Einkommensverhältnisse nachgewiesen werden.

Crowdinvesting-Plattform. Die Bergfürst AG wurde im Dezember 2011 gegründet. Es handelt sich um eine Crowdinvesting-Plattform, bei der Privatpersonen bereits ab zehn Euro Investitionen tätigen können. Bergfürst gibt dabei selbst keine konkreten Empfehlungen für einzelne Anlagemöglichkeiten ab. Die Plattform stellt lediglich den Anlagevermittlungsprozess zwischen Darlehensnehmer und Anleger her. Ferner bietet Bergfürst einen Handelsplatz, auf dem Investoren während der Laufzeit der Beteiligungen – bei entsprechendem Angebot und Nachfrage - kaufen und verkaufen können.

Darlehensnehmer. Die Maple Leaf GmbH & Co. KG ist erst für die Einwerbung der hier angebotenen Crowd-Immobiliendarlehen gegründet worden. Ihr Haftkapital beträgt 600.000 Euro. Einziger Kommanditist der Maple Leaf ist die Charlemagne Investment GmbH & Co. KG. Bis zur Rückzahlung der hier eingeworbenen Darlehen will Maple Leaf keine weiteren geschäftlichen Aktivitäten entfalten.
Das eingeworbene Darlehen wird Maple Leaf der Charlemagne Investment GmbH & Co. KG zur Realisierung des Bauvorhabens “Maple Leaf” zur Verfügung stellen. Die Charlemagne Investment GmbH & Co. KG ist Eigentümerin des Grundstückes und Bauträgerin des hier dargestellten Projekts. Ferner hat sie auf dem Nachbargrundstück (Kochstraße 28) noch ein weiteres, bereits fertig gestelltes Objekt im Bestand. Dessen neun Wohnungen sind mittlerweile alle verkauft.
Die zweistufige Konstruktion wird damit begründet, dass die Charlemagne GmbH & Co KG parallel das Projekt Kochstraße 28 baut. Die Maple Leaf GmbH & Co KG wurde zur Absicherung des hier beschriebenen Darlehens gegründet um die beiden Bauprojekte, zumindest hinsichtlich der Finanzierungsströme, formal zu trennen.

Projekt. Das Bauvorhaben umfasst zehn Wohnungen sowie neun Außenstellplätze. Das Grundstück mit einer Größe von 463 Quadratmeter ist bereits im Besitz der Projektgesellschaft, die Baugenehmigung wurde erteilt. Die geplanten Eigentumswohnungen sind zwischen 43 und 90 Quadratmeter groß und verfügen je nach Größe über ein bis drei Zimmer.
Das Bauprojekt Maple Leaf entsteht im Zentrum des Ortsteils Haaren. Haaren ist ein Stadtteil von Aachen und befindet sich nordöstlich der Stadtmitte. Der Bezirk liegt rund vier Kilometer vom Aachener Dom, dem Zentrum der Kaiserstadt, entfernt. Baubeginn und Abverkauf der Wohnungen soll im Mai 2016 erfolgen.

Projektentwickler. Die Bonafide Immobilien GmbH wurde 1974 gegründet und hat sich nach eigenen Angaben zum führenden Immobilienunternehmen der Nordeifel entwickelt. Jährlich werden zehn bis zwölf Immobilienprojekte initiiert und mit verschiedenen Investoren realisiert. Bei allen Immobilienprojekten übernimmt Bonafide die Projektentwicklung, den Vertrieb der Wohneinheiten sowie die erste Verwaltung der Immobilienprojekte nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Finanzierung. Für das Bauprojekt ist ein Gesamtaufwand von knapp 1,8 Millionen Euro vorgesehen. Die Finanzierung sieht einen Eigenkapitalbeitrag der Charlemagne Investment GmbH & Co. KG in Höhe von 0,1 Millionen Euro sowie eine Crowdfinanzierung von 0,6 Millionen Euro vor. Die restlichen Kosten in Höhe von knapp 1,1 Millionen Euro werden über ein Bankdarlehen finanziert. Das Darlehen soll sukzessive durch die vereinnahmten Kaufpreise der einzelnen Wohnungen zurückgeführt werden. Der erwartete Projekterlös liegt bei knapp 2 Millionen Euro. Auf dieser Basis errechnet sich ein Projektgewinn von rund 200.000 Euro beziehungsweise eine Gesamtrendite von rund 12 Prozent.

Risiken. Der Erfolg einer solchen Projektentwicklung ist einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt. Dabei sind insbesondere unplanmäßige Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen, Abweichungen beim realisierbaren Verkaufspreis und Liquiditätsengpässe durch Verzögerungen beim Abverkauf der Wohnungen zu bedenken.
Das hier begebene Darlehen ist darüber hinaus „qualifiziert nachrangig“. Bei dieser Darlehensart können Ansprüche nicht geltend gemacht werden, wenn ihre Geltendmachung einen Grund für ein Insolvenzverfahren herbeiführen würde. Im Falle einer Insolvenz der Maple Leaf werden zuerst die Ansprüche der nicht nachrangigen Gläubiger bedient, bevor die Ansprüche der Anleger berücksichtigt werden können.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrages entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Maple Leaf zahlt an Bergfürst in der Emissionsphase eine Provision in Höhe von drei Prozent der vermittelten Darlehen zuzüglich Umsatzsteuer. Daneben erhält Bergfürst am Ende der Laufzeit eine pauschale Erfolgsprovision in Höhe von 30.000 Euro, die erst nach vollständiger Begleichung der Ansprüche gegenüber den Anlegern erfolgt.
In der Bestandsphase zahlt Maple Leaf an Bergfürst eine jährliche Verwaltungsgebühr in Höhe von einem Prozent der vermittelten Darlehen zuzüglich Umsatzsteuer.

fondstelegramm-Meinung: Positiv zu bewerten ist, dass das Grundstück bereits erworben wurde und die Baugenehmigung vorliegt. Hilfreich ist auch, dass der Projektentwickler ein lokaler Anbieter ist, der in der Nordeifel gut etabliert und vernetzt ist. Etwas kompliziert ist die gesellschaftsrechtliche Struktur. Die Zwischenschaltung der Maple Leaf als Finanzierungsgesellschaft macht die Gestaltung nicht nur für Kleinanleger etwas unanschaulich. Die Laufzeit von drei Jahren ist überschaubar, die in Aussicht gestellte Verzinsung des Darlehens attraktiv. Trotzdem sollten die Anleger die Risiken einer Projektentwicklung gut überlegen.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Lagarde und das Risiko

Die bisherige IWF-Chefin Christine Lagarde soll Nachfolgerin des im Herbst scheidenden EZB-Präsidenten Mario Draghi werden. Trotz der Kritik daran, dass es sich um eine im Hinterzimmer gefällte Entscheidung aus machtpolitischem Kalkül handelte, wird über alle Lagergrenzen hinweg Lagardes überragende Kompetenz und ihr politisches Talent anerkannt. Gleichwohl schwinden mit dieser Personalie Hoffnungen auf einen nennenswerten Wandel in der europäischen Zinspolitik. ...

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