http://www.euroforum.de/sc/ZFFT14223?code={D1900031}
http://www.investmentexpo.de
MPC: Vorstandspersonalie und vorläufige 2018er-Zahlen
» schließen

Analyse: Crowdinvesting-Plattform Exporo – Immobiliendarlehen der EBV Grundbesitz GmbH

Unternehmerische Mitfinanzierung einer Kernsanierung in Leipzig

12.03.2016, von Robert Fanderl
ftx - aktuelle News
  • Air France lässt Option für ersten A380 von Dr. Peters verstreichen

    Der zehnjährige Leasingvertrag mit Air France für den A380 des Flugzeugfonds X (DS 135) begann mit Auslieferung des Flugzeugs am 10. Februar 2010. Der Vertrag sah eine Option zur Verlängerung um zunächst drei Jahre vor. Sie hätte 12 Monate vor Ablauf des Vertrags, also am 10. Februar 2019 gezogen werden müssen. Für den ersten von fünf A380, die Air France bei Dr. Peters-Fonds geleast hat, herrscht inzwischen also Gewissheit: Das Flugzeug ist einstweilen ab dem 11. Februar 2020 ohne Beschäftigung. Das nächste kritische Optionsdatum betrifft den A380 aus dem Flugzeugfonds XI (DS 136). Hier hat Air France noch die Möglichkeit, die Option auf Verlängerung des Vertrags um drei Jahre bis zum 12. August dieses Jahres zu ziehen.
  • Aviarent Personalien

    Yenna Haack ist neues Mitglied im Vorstand der Aviarent Invest AG neben Mathias Giebken und Ralf Otzen. Seit Anfang des Jahres ist sie auch zusammen mit Sascia Hauke in der Geschäftsführung der AviaFund Solution Services GmbH. Harald Strelen ist neuer Geschäftsführer der AviaRent Capital Management S.à r.l. AviaRent betreut mit dem französischen Partner Primonial im Bereich Pflege und Bildung derzeit ein Fondsvolumen von rund 4,5 Milliarden Euro.
  • DFV erwirbt NH Hotel in Deggendorf

    Die DFV Deutsche Fondvermögen GmbH hat das NH Hotel in Deggendorf von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH erworben. Betreiberin bleibt die NH-Hotel Group. Das Hotel verfügt über 125 Gästezimmer, Restaurant, Bar und Tagungsmöglichkeiten.
  • KGAL Meleta: Freudentränen und ein Wermutstropfen

    KGAL hat die Mainzer Büroimmobilie, die der geschlossene Fonds Alcas 023 Meleta seit 20 Jahren bewirtschaftete, mit einem tollen Ergebnis für die Anleger verkauft. Das geschah jedoch gewissermaßen gegen den eigenen Willen. Wie es dazu kam, lesen Sie im Login-Bereich.
  • HEH ist „Retail Placement House of the year“

    Die HEH Hamburger EmissionsHaus AG wurde nach 2017erneut dem Award „Retail Placement House of the year“ der Publikation Global Transport Finance ausgezeichnet. HEH wurde für die erfolgreiche Platzierung einer Serie von Regionaljets mit dem Leasingnehmer Iberia Regional/Air Nostrum ausgezeichnet insbesondere für die professionelle und zügige Umsetzung der Transaktion. HEH hat seit dem Einstieg in die Flugzeugfinanzierung im Jahr 2007 23 Flugzeugfonds, davon fünf AIFs nach KAGB mit einem aggregierten Investitionsvolumen von über 500 Millionen EUR aufgelegt.
alle anzeigen
Angebot. Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die kurzfristig in den deutschen Immobilienmarkt investieren und an dem Erfolg eines Immobilienprojekts in Leipzig partizipieren möchten. Die Investition erfolgt in Form eines nachrangigen Darlehens an die EBV Grundbesitz GmbH mit Sitz in Leipzig. Es ist eine Laufzeit bis Ende 2017 sowie eine endfällige Verzinsung von 5,5 Prozent pro Jahr vorgesehen. Die EBV Grundbesitz GmbH ist berechtigt, das Darlehen vorzeitig zu kündigen. In diesem Fall erhält der Anleger neben seinem Darlehensbetrag die Verzinsung, die er bei plangemäßer voller Vertragslaufzeit endfällig erhalten hätte. Der Anleger kann das Darlehen nicht vorzeitig kündigen.
Die Mindestzeichnungssumme beträgt nur 500 Euro. Durch das Kleinanlegerschutzgesetz ist darüber hinaus geregelt: Bei natürlichen Personen beträgt die maximale Zeichnungssumme 1.000 Euro, es sei denn, der Anleger bestätigt ausdrücklich, dass er über ein frei verfügbares Vermögen in Form von Bankguthaben und Finanzinstrumenten von mindestens 100.000 Euro verfügt, oder der Darlehensbetrag den zweifachen Betrag des durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigt. In diesem Fall erhöht sich die maximale Zeichnungssumme auf 10.000 Euro.

Crowdinvesting-Plattform. Die Exporo AG startete im Dezember 2014 mit einem ersten Crowdinvesting-Projekt. Für dieses erste Projekt "Feldbrunnenstraße" hat Exporo den Immobilienmanager Award 2016 in der Kategorie Finanzierung gewonnen. Mit 2,1 Millionen Euro Fundingvolumen ist Exporo nach eigenen Angaben das zweitgrößte Crowdinvesting für Immobilien in Europa gelungen.
Die Exporo AG nimmt im Rahmen der Plattformaktivitäten weder eine Prüfung der Bonität der jeweiligen Darlehensnehmer noch eine Prüfung der Informationen über das jeweilige Bauvorhaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit vor. Sie wird lediglich als Vermittlerin des Angebots tätig und bietet auch keine Beratung an.

Darlehensnehmer. Die EBV Grundbesitz GmbH ist ein nach eigenen Angaben erfahrener Projektentwickler, der auf die Kernsanierung von Denkmalimmobilien im Raum Leipzig und Berlin spezialisiert ist und in den letzten 15 Jahren 69 Immobilienprojekte realisiert hat.
Die EBV Grundbesitz GmbH ist allerdings nicht besonders kapitalstark. Sie verfügt nur über ein Eigenkapital von knapp 127.000 Euro. Dem steht ein Fremdkapital von rund 11,3 Millionen Euro gegenüber. Dementsprechend fällt die Bilanzkennzahl „Fremdkapitalquote“ mit 98,8 Prozent extrem hoch aus.

Projekt. Die EBV Grundbesitz GmbH plant die Kernsanierung von sechs denkmalgeschützten Wohnimmobilien aus dem Jahr 1990 in Leipzig. Dabei soll es zur Realisierung von 70 Wohnungen mit einer Größe zwischen 47 und 131 Quadratmeter kommen. Sämtliche Wohneinheiten sind nach Angaben der EBV zum heutigen Zeitpunkt bereits veräußert.
Die Immobilien liegen im Ortsteil Volkmarsdorf im Leipziger Stadtbezirk Ost. Vom Objekt „Marianneum” sind es rund zwei Kilometer zum Hauptbahnhof Leipzig sowie zur Innenstadt. Außerdem halten direkt vor Ort drei Straßenbahnlinien.

Finanzierung. Für das Sanierungsprojekt ist ein Gesamtaufwand von 14 Millionen Euro vorgesehen. Die Finanzierung sieht einen Eigenkapitalbeitrag der EBV Grundbesitz GmbH in Höhe von 0,35 Millionen Euro, eine Crowdfinanzierung von 0,95 Millionen Euro, 6,7 Millionen Euro aus den Wohnungsverkäufen sowie sechs Millionen Euro Fremdkapital vor. Der erwartete Projekterlös liegt bei rund 17 Millionen Euro. Auf dieser Basis errechnet sich ein Projektgewinn von drei Millionen Euro beziehungsweise eine Gesamtrendite von rund 21 Prozent.
Die EBV Grundbesitz GmbH kann, muss die Mittel aus der Crowdfinanzierung aber nicht zwingend für das hier vorgestellte Immobilienprojekt einsetzen. Es ist grundsätzlich auch möglich, die Mittel in ein vergleichbares, anderes Immobilienprojekt zu investieren. Die Anlegerdarlehen sollen aber unabhängig von der Mittelverwendung durch die Erlöse aus dem Immobilienprojekt „Marianneum” zurückbezahlt werden.

Risiken. Das hier begebene Darlehen ist „qualifiziert nachrangig“, das heißt der Anleger tritt mit seinen Ansprüchen hinter sämtliche Forderungen gegenwärtiger und künftiger anderer nicht nachrangiger Gläubiger zurück und hat auch nur dann einen Anspruch, wenn seine Erfüllung keinen Insolvenzgrund bewirkt. Diese Art der Kapitalanlage hat damit den Charakter einer unternehmerischen Beteiligung. Anleger sollten bedenken, dass der Erfolg einer solchen Projektentwicklung einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt ist. Dabei sind insbesondere unplanmäßige Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen und Schlecht- oder Nichtleistung von Subunternehmern zu erwähnen. Der Eintritt von Projektrisiken kann zu geringeren Rückflüssen bis hin zum Totalverlust für den Anleger führen.

Risikenbegrenzung. Die erwarteten Gewinne aus dem Projekt „Marianneum“ sind an die Anleger abgetreten. Nachdem die Bankdarlehen vollständig getilgt sind, müssen erst die Darlehen der Investoren samt Zinsen zurückgezahlt werden, bevor die EBV Grundbesitz GmbH Gewinne entnehmen darf. Die Gewinnabtretung soll verhindern, dass vorzeitig Geld aus der Projektgesellschaft entnommen wird und nicht mehr genügend Kapital zur Verfügung steht, um die Nachrangdarlehen zurück zu bezahlen. Ferner gibt es eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Geschäftsführers und Gesellschafters Stephan Praus über 100 Prozent der Darlehenssumme zuzüglich Zinsen. Ferner erfolgt der gesamte Zahlungsverkehr zwischen Investoren und EBV Grundbesitz GmbH über einen Treuhänder, welcher die Gelder erst auszahlt, wenn die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrages entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die EBV Grundbesitz GmbH zahlt an Exporo eine einmalige Vermittlungsprovision in Höhe von sieben Prozent der vermittelten Darlehen. In der Bestandsphase zahlt die EBV Grundbesitz GmbH an Exporo ein jährliches Honorar für die Betreuung der Anleger in Höhe von 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen.

fondstelegramm-Meinung: Die Anleger können über Exporo die Sanierung mehrerer Wohnimmobilien mitfinanzieren. Die Risiken sind allerdings beträchtlich. Die EBV Grundbesitz GmbH verfügt über kaum Eigenkapital und ist massiv fremdfinanziert. Vor diesem Hintergrund – auch gemessen am prognostizierten Projektgewinn – erscheint eine Verzinsung von jährlich 5,5 Prozent auf den ersten Blick etwas niedrig. Dem steht allerdings eine Risikobegrenzung in Form einer Gewinnabtretung sowie einer Bürgschaft gegenüber, deren Werthaltigkeit allerdings schwer zu beurteilen ist. Positiv ist sicherlich auch, dass die Wohnungen bereits alle verkauft sind.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Turbulenzen

Flugzeuge waren viele Jahre als reine Leasingfonds ein Erfolgsmodell mit sehr geringen aber sehr sicheren Auszahlungen an überwiegend institutionelle Investoren. Flugzeuge waren in den 1990er Jahren ein geradezu langweiliges Investment. Das hat sich mit den operativen Modellen, wie sie Mitte der 2000er Jahre auf den Markt kamen und in denen das Bewirtschaftungsrisiko auf den Investor abgewälzt wird, wesentlich geändert. Aber auch der Luftfahrtmarkt hat sich stark gewandelt. ...

http://www.alzheimer-forschung.de/