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Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung
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Sisyphos lässt grüßen

Plädoyer für eine neue Risikokultur.
Ein Kommentar von Tilman Welther

27.01.2013, von fondstelegramm
ftx - aktuelle News
  • DKB startet Crowdinvesting-Plattform

    In Kooperation mit der CrowdDesk GmbH hat die DKB AG die Crowdinvesting-Plattform dkb-crowdfunding.de ins Leben gerufen. Sie wird von der CrowdDesk-Tochter DKB Crowdfunding GmbH betrieben. Erstes Projekt auf der Plattform, das man ab 250 Euro mitfinanzieren kann: Der Solarpark Pähl in Bayern mit 1,5 MW Leistung, zehn Jahre lang Bestandsobjekt des Wattner-Fonds SunAsset 2. Betreiber ist nach wie vor Wattner. Laufzeit erneut zehn Jahre, Renditeprognose: 3,8 Prozent pro Jahr.
  • Real I.S. Bayernfonds Deutschland 21: Mietvertragsverlängerung

    Die Real I.S. AG hat den Mietvertrag für die Unternehmenszentrale der Bayernwerk Netz GmbH in Regensburg vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Bei Emission des Fonds war ein 15 Jahre laufender Mietvertrag bis 2026 vorgesehen. Der ist jetzt bis zum 30. November 2031 verlängert worden. Der 90-Millionen-Euro-Fonds hat ein Eigenkapital von rund 50 Millionen Euro, das rund 2.000 Investoren halten. Dass der Fonds mit seinen bisherigen Auszahlungen in Höhe von rund 45 Prozent leicht hinter der Prognose zurück bleibt, hat damit zu tun, dass wegen der niedrigen Inflation die prognostizierten Mietsteigerungen nicht durchgesetzt werden konnten. Mit der Vertragsverlängerung steht der Fonds derzeit jedoch perspektivisch sehr gut da.
  • Secundus SubstanzPortfolio IV – alles außer Immobilie

    Die Secundus Vierte Beteiligungsgesellschaft mbH bietet die Schuldverschreibung „SubstanzPortfolio IV“ an. Die GmbH erwirbt Beteiligungen auf dem Zweitmarkt aus den Assetklassen Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien, Private Equity und Infrastruktur. Es ist ein Kupon von 3,5 Prozent pro Jahr vorgesehen, durch eine Überschussbeteiligung soll jedoch eine Rendite von mehr als 8 Prozent möglich sein. Das geplante Emissionsvolumen beträgt 10 Millionen Euro, die Schuldverschreibung kann ab 10.000 Euro über Banken und Sparkassen direkt ins Depot gebucht werden (WKN A2YNRN).
  • KanAm kauft das TWO in Wiesbaden

    Die KanAm Grund Group hat das Bürogebäude TWO (The Wiesbaden Office) für den institutionellen Fokus Süddeutschland Fonds gekauft. Es wurde 2018 errichtet und hat eine vermietbare Fläche von 16.350 Quadratmetern, die zu drei Vierteln an das Ingenieurunternehmen Julius Berger International GmbH vermietet sind. Einen Kaufpreis wollte das Unternehmen nicht mitteilen. Der Fokus Süddeutschland Fonds konzentriert sich auf Deutschlands wirtschaftsstärkste Regionen im Süden und hat binnen eines Jahres insgesamt 6 Immobilien an 5 Standorten erworben.
  • Real I.S. veräußert Büroimmobilie in Berlin

    Die Real I.S. AG hat die Büroimmobilie Taubenstraße 7-9 aus dem Bayernfonds Berlin-Mitte II an eine Objektgesellschaft der DIC Asset AG verkauft. Das Gebäude hat rund 10.100 Quadratmeter Büro- und Lagerflächen ist noch bis Anfang 2015 vollständig an die DKB vermietet. Der 2002 aufgelegte Fonds hatte bis 2010 planmäßige Auszahlungen geleistet, sich aber ab 2010 zunächst ein wenig, ab 2014 dann deutlich schlechter entwickelt. Weil die Schweizer Notenbank den Mindestwechselkurs im Januar 2015 aufhob, musste der Fonds umfinanzieren und konnte einstweilen keine oder nur noch geringfügige Auszahlungen leisten. Von rund 38 Millionen Euro Eigenkapital, das knapp 1.000 Investoren halten, konnten gleichwohl seit 2002 rund 70 Prozent zurückgeführt werden. Ende 2018 belief sich der Fremdkapitalstand auf rund 50 Millionen Euro. Mit dem Verkauf wird der Fonds nun rund 111 Millionen Euro erlösen. Ende gut, alles gut.
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Das Ende des risikofreien Zins. Der Basiszinssatz ist im Jahr 12 seiner regelmäßigen Berechnung durch die Bundesbank erstmalig negativ geworden. Im Januar 2013 wurde er auf minus 0,13 Prozent taxiert. Die risikofreie Kapitalanlage, die zwar ein wenig Bescheidenheit bei der Verzinsung erfordert, dafür aber kleine gesicherte Vermögenszuwächse jedes Jahr ermöglicht – die gibt es nicht mehr. Die so genannten risikofreien Kapitalanlagen bringen allenfalls noch um ein Prozent Zinsen. Die Inflationsrate – und das ist ja auch schon eine volkswirtschaftliche Meisterleistung – liegt trotz jahrelanger Krise de facto bei knapp zwei Prozent, wenn auch gefühlt doppelt bis drei Mal so hoch.

Was heißt das? Das heißt zunächst mal nur, dass die Zeiten, in denen ruhendes Vermögen gemütlich vor sich hin wuchs, einstweilen vorbei sind. Aber auch der Kapitalerhalt eo ipso, der Jahrzehnte lang eine Selbstverständlichkeit zu sein schien, ist nicht mehr gegeben. Vermögen, das sich selbst überlassen wird, schmilzt ab. Die Inflation wird eher rauf als runter gehen, der Zins für risikofreie und risikoarme Kapitalanlagen wird noch einige Jahre, extrem niedrig, jedenfalls unterhalb der Inflationsquote bleiben. Passiver Kapitalerhalt ist ein Märchen von gestern. Sisyphos lässt grüßen.

Anleger aller Art, Privatanleger wie Institutionelle, gehen nach wie vor von der Vorstellung arbeitenden, sich selbst mehrenden Kapitals aus. Wenn man denn nur genügend davon hat, dann sei die Mehrung ein Selbstläufer. Arbeitendes Kapital gibt es in diesem Sinne aber nicht mehr. Man müsste stattdessen eher von sublimierendem Kapital reden, von Kapital, dessen fester Zustand unter Umgehung seines liquiden Aggregatzustands unmittelbar verdampft.

Insbesondere Stiftungen, die die Verfolgung ihres gemeinnützigen Zwecks und den eigenen organisatorischen Selbsterhalt aus Kapitalerträgen finanzieren müssen, befinden sich in einer Zwickmühle: Sie müssen laut Stiftungsrecht Kapital erhaltend anlegen, dürfen aber kein Risiko eingehen. Das ist im gegenwärtigen Zins- und Inflationsuniversum nicht mehr darstellbar. Das Stiftungsrecht ist an dieser Stelle nicht mehr zeitgemäß.

Privatanleger brauchen zwar nicht auch noch einen juristischen Konflikt fürchten, wenn ihr Kapital verdampft, anstatt sich substanziell zu mehren. Aber angesichts zweifelhafter Rentenversprechungen und der Notwendigkeit, mehr Polster für die eigene Altersvorsorge aufzubauen ist „Wie gewonnen so zerronnen“ nicht nur schwer zu ertragen, sondern kann im Einzelfall auch in existenzielle Nöte führen.

Was hilft? Grundsätzlich muss mehr Wissen um Finanzen her und mehr Verständnis betriebswirtschaftlicher Zusammenhänge. In längerfristiger Hinsicht wäre die Einführung eines entsprechenden Schulfachs oder eines „Anlegerführerscheins“ nicht verkehrt. In kürzerfristiger Perspektive müssen Anleger einen neuen Sinn für Risiko entwickeln. Es wird in absehbarer Zeit keine Form der Kapitalanlage mehr geben, die die Inflationsrate nennenswert übersteigt und frei jeglichen Risikos ist. Das Spektrum der Risiken ist weit, zu weit um Risiko generell als Teufelszeug abzutun. Es gibt Risiken wie „der unwahrscheinliche Fall eines Druckverlusts in der Kabine“, die man getrost ausblenden darf. Und es gibt kapitale Totalverluste, Betrug und Dilettantismus, die sich mitunter so deutlich im Vorfeld zu erkennen geben, dass den Betroffenen dann auch nicht mehr zu helfen ist.

Das Spektrum der Risiken. Interessant wird es bei den Risiken, die zwischen den Extremen liegen. Es gibt Risiken, die man eingehen kann, weil sie sich klar beschreiben lassen, weil sie sich steuern lassen, weil sie keine unwägbaren Folgerisiken mit sich führen. Die Klassifizierung, die das Institut der Wirtschaftsprüfer vorgeschlagen hat, hilft da schon ganz gut weiter. Es unterscheidet Prognose gefährdende, Anlage gefährdende und Anleger gefährdende Risiken. Wer sich ein Bild über die Risiken verschaffen möchte, die in einem Kapitalanlageangebot stecken, kann damit schon ganz brauchbare Erkenntnisse erzielen. Nach dieser quantitativen Risikobewertung kann noch eine qualitative Risikobewertung erfolgen, indem man die Investitionsobjekte, Verantwortliche, deren Partner und nicht zuletzt die Verträge unter die Lupe nimmt.

Risiko-Sensibilisierung. Je genauer man ein Risiko kennt, umso eher kann man es eingehen. Eine Binsenweisheit, richtig. Aber wenn die Krise auch vieles an Gesetzmäßigkeiten außer Kraft gesetzt hat: Dass hohe Renditen nur mit hohem Risiko zu haben sind, daran hat sich nichts geändert. Wer also dem Sublimieren seines Kapitals Einhalt gebieten will, der wird nicht umhin kommen, mehr und größere Risiken einzugehen. Ich halte das in dem Maße für vertretbar, in dem es durch eine erhöhte Risiko-Sensibilisierung gestützt ist.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Lagarde und das Risiko

Die bisherige IWF-Chefin Christine Lagarde soll Nachfolgerin des im Herbst scheidenden EZB-Präsidenten Mario Draghi werden. Trotz der Kritik daran, dass es sich um eine im Hinterzimmer gefällte Entscheidung aus machtpolitischem Kalkül handelte, wird über alle Lagergrenzen hinweg Lagardes überragende Kompetenz und ihr politisches Talent anerkannt. Gleichwohl schwinden mit dieser Personalie Hoffnungen auf einen nennenswerten Wandel in der europäischen Zinspolitik. ...

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