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Donnerstag, 19.07.2018
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Autoritätsanleihe

Liebe Leser

Patrizia GrundInvest hat für einen neuen Publikumsfonds eine Handelsimmobilie in Hofheim erworben. Ein Gutachter bestimmte ihren Wert mit 47 Millionen Euro und Patrizia hat für 46,45 gekauft, mehr als eine halbe Million unter dem Gutachterwert. Die Immobile stammt aus dem Portfolio des offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa und wurde dort gemäß jüngstem Bericht zum 31. März dieses Jahres – also nahezu zeitgleich – mit 39,5 Millionen Euro bewertet. Beide Häuser haben mit entsprechend zertifizierten Gutachtern gearbeitet, die ihrerseits die gesetzlichen Rahmenbedingungen eingehalten haben werden, und trotzdem weichen Ihre Gutachtenwerte um fast 20 Prozent voneinander ab. An zwischenzeitlich vorgenommenen Veränderungen am Objekt oder seiner Vermietung liegt es dem Vernehmen nach nicht.

Ein Hinweis, wie es bei Gutachten zu dergleichen Abweichungen kommen kann, fand sich bei den Unterlagen zur Anleihe von SUNfarming. Mal abgesehen davon, dass nicht die Solaranlagen selbst, sondern Anteile an den Eigentümer-KGs als Sicherheit in die Waagschale geworfen wurden, ist sehr aufschlussreich, dass sich bei den Bewertungsgutachten auch ein Fragenkatalog für den Auftraggeber des Gutachtens fand mitsamt Anleitung, wie er ihn ausfüllen muss, dass Bewertungsspielräume im strategischen Interesse des Auftraggebers maximal genutzt werden können. So konnte der Auftraggeber SUNfarming beispielsweise die Berücksichtigung von Mehr- oder Minderleistung der PV-Anlage optionieren: „Soll eine eventuelle Mehrleistung der PV-Anlage berücksichtigt werden?“, fragt Gutachter Solartechnik Bayern, und erklärt: „Ja, wenn ein möglichst hoher Wert erreicht werden soll.“ In der berechnungstechnischen Auswirkung wohl unstrittig. Aber dass man das so bestellen kann …
Vielleicht war dieses Maß an Transparenz dann doch nicht gewünscht. Jedenfalls hat SUNfarming, die Anleihe kurzerhand vom Markt genommen und ihre Neuemission verschoben.

Was lehrt uns das? Gutachter sollen, weil sie einen externen Blick auf die Sache werfen, Objektivität verbürgen. Ihre unabhängige Expertise verleiht ihnen Autorität. Kauft man die Dienstleistung eines Gutachters, dann begibt dieser – wunderbarer Begriff aus der Kommunikationswissenschaft – eine Autoritätsanleihe. Man verzichte also nicht auf ein eigenes kritisches Urteil, nur weil wo externes Gutachten draufsteht.

Eine gute Woche wünscht Tilman Welther

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