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Wohnimmobilienmarkt: Von Baukindergeld über Grundsteuer bis Zinswende

Interview mit Prof. Dr. Michael Voigtländer

07.05.2018 17:00:00, von fondstelegramm
ftx - aktuelle News
  • Commerz Real kauft in Suttgart

    Die Commerz Real hat das Uhland Carré in der Stuttgarter Innenstadt erworben. Die Immobilie in der Uhlandstraße unweit des Schloss- und des Charlottenplatzes gelegen, wird in den offenen Immobilienfonds Hausinvest eingebracht. Der Komplex hat insgesamt etwa 51.600 Quadratmeter Mietfläche sowie 573 Tiefgaragen-Stellplätze und ist nahezu voll vermietet. Hauptmieter ist mit etwa 93 Prozent die Allianz.
  • Xolaris expandiert

    Die Xolaris Gruppe aus Konstanz hat mit der Xolaris Capital Ltd. bereits zum 1. Juli 2018 eine Dependance in Hongkong gegründet. Grund für diesen Schritt sei die zunehmende Anfrage asiatischer Investoren, die in Sachwerte investieren wollen. Die Gruppe bietet damit künftig für globale Asset Manager White Label-Investmentprodukte für internationale Investoren, betont Stefan Klaile, Geschäftsführer und Gründer der Xolaris Gruppe. Projekte aus den Bereichen Private Equity und Real Estate befinden sich bereits in der Konzeption.
  • Stuttgarter Börse bietet Kryptowährung und ICOs

    Die digitale Transformation wirkt auch an der Stuttgarter Börse: ab Herbst steht privaten und institutionellen Investoren eine durchgehende Infrastruktur für digitale Assets zur Verfügung. Nach dem Start des Kryptowährungshandels über die entwickelte App Bison soll zeitnah eine Plattform für Initial Coin Offerings (ICOs) entstehen, ein multilateraler Handelsplatz für Kryptowährungen sowie Lösungen für eine sichere Verwahrung.
  • Immac kauft in Thüringen

    Das Hamburger Emissionshaus Immac hat eine Pflegeeinrichtung im Landkreis Nordhausen erworben. Die Einrichtung in der Stadt Ellrich hat 56 vollstationäre Pflegeplätze plus ein ZBV und 11 Pflegeplätze als ambulant betreute Wohngemeinschaft. Der Kaufpreis und Verkäufer wurde nicht genannt.
  • Commerz Real legt Infrastrukturfonds auf

    Die Commerz Real bietet institutionellen Investoren ab sofort einen Infrastrukturfonds an. Der CR Institutional Infrastructure Multi-Asset Fund II plant Investitionen in sechs bis acht Projekte und hat eine Laufzeit von 15 Jahren. 500 Millionen Euro sollen eingesammelt werden. 60 Prozent der Anlage sollen in Energieerzeugung, Energienetze und sonstige Energieinfrastruktur fließen. Jeweils bis zu 20 Prozent können in den Sektor Transport/Mobility und in sonstige Infrastrukturprojekte investiert werden.
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Deutschland gilt als Mieternation. Nur 45 Prozent der Haushalte leben in den eigenen vier Wänden. Auch das verschärft die Knappheit an bezahlbaren Wohnraum. Was können mögliche Lösungen sein? Wir baten Prof. Dr. Voigtländer vom IW Köln um eine Einschätzung rund um Baukindergeld, Zinswende und den hidden champions auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

In einem Artikel für Die Zeit im Dezember 2017 plädierten Sie dafür, dass die neue Bundesregierung der Mittelschicht den Hausbau erleichtern solle um die Mietsituation zu entspannen. Jetzt wurde die Eigenheimzulage recycelt und als Baukindergeld aufs Koalitionsgleis gesetzt. Sind Sie damit zufrieden?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Nein, bin ich nicht. Es ist zwar gut, dass Wohneigentum wieder auf der Agenda ist, aber das geplante Baukindergeld ist ein sehr teurer Weg, die Wohneigentumsbildung anzuregen. Wird das Baukindergeld noch dieses Jahr eingeführt, könnten die Kosten allein in dieser Legislaturperiode auf 4,5 Milliarden Euro ansteigen. Eine solche Förderung ist nicht notwendig, weil Wohneigentum bedingt durch die Zinsen sehr attraktiv ist. Was die Menschen aber am Kauf von Wohneigentum hindert, ist der enorme Kapitalbedarf bestehend aus Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar und Grundbuch. Da kommen schnell 30 Prozent des Kaufpreises zusammen. Hier sollte man ansetzen, zum Beispiel durch Bürgschaften, eine Reform der Grunderwerbsteuer und eine Anwendung des Bestellerprinzips auch bei Immobilienkäufen. Alle diese Maßnahmen wären genauso effektiv wie das Baukindergeld, aber deutlich günstiger.

Sie sprachen kürzlich davon, dass Wohneigentum schlicht günstiger als das Wohnen zur Miete ist. Das kann man bei den gestiegenen Immobilienpreisen kaum glauben.
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Entscheidend ist ja die laufende Belastung aus Zins, Tilgung und Instandsetzung. Aufgrund der stark gefallenen Zinsen wird die Immobilienpreisentwicklung überkompensiert, daher ist Wohneigentum erschwinglicher geworden – wenn man sich den Einstieg leisten kann, sprich wenn man genügend Ersparnisse hat, um Eigenkapital und Nebenkosten aufzubringen. Gerade deshalb erachte ich es als wichtig, dass die Politik den Haushalten den Zugang zu Wohneigentum erleichtert. Mit den Grunderwerbsteuererhöhungen der letzten Jahre ist man aber leider einen anderen Weg gegangen.

Zum Thema Zinswende: Wann kommt sie?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die EZB wird die Zinsen so lange wie möglich niedrig lassen. Viele Marktbeobachter erwarten erst 2019 eine Normalisierung der Geldpolitik. Allerdings muss beachtet werden, dass auch bei einem Ausstieg aus der expansiven Geldpolitik die Zinsen für Immobilienkredite nur moderat steigen werden. Weltweit wird mehr gespart als investiert, was die Zinsen gering hält. Zinsniveaus von 4 oder 5 Prozent bei Baufinanzierungen sind daher in weiter Ferne, eine 2 vor dem Komma erscheint dagegen mittelfristig plausibel.

Bitte geben Sie uns einen Eindruck zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. In welchen Regionen sehen Sie die Preisentwicklung kritisch, überbewertet oder Blasen bildend?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Ich sehe insgesamt keine spekulative Blase. Eine spekulative Blase ist letztlich ein psychologisches Phänomen, bei dem Investoren und Haushalten nur noch kaufen, weil sie auf weitere Preissteigerungen setzen. Tatsächlich haben wir aber eine hohe Nutzernachfrage, weil viele Städte gewachsen sind. Auch die typischen Zeichen, wie eine übermäßige Bautätigkeit und eine expansive Kreditvergabe, sind nicht feststellbar. Dennoch können die Preise auch mal wieder stagnieren oder leicht sinken, wenn sich die Rahmenbedingungen verschlechtern. Aufgrund der vorliegenden Daten würde ich insbesondere München und die Umlandgemeinden als hoch bewertet ansehen. Darüber hinaus bin ich skeptisch bezüglich Berlin – nicht wegen des Markts, sondern wegen der Politik. Angesichts der zahlreichen Eingriffe werden die Investoren ihre Erwartungen an die Mietpreisentwicklung wahrscheinlich korrigieren müssen.

Welche Regionen halten Sie für die „hidden champions“ im Bereich Wohnen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Die Menschen finden zunehmend weniger Wohnraum in den Metropolen, daher müssen sie notwendigerweise ausweichen. Gut angebundene Städte im Umfeld der Metropolen haben daher gute Chancen. Städte wie Offenbach, Neuss oder auch Leverkusen haben die Möglichkeit, sich in den nächsten Jahren besonders gut zu entwickeln.

Wie wird die Novellierung der Grundsteuer aussehen?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Eine Einigung wird schwierig, das ist recht klar. Wahrscheinlich wird sich ein Modell durchsetzen, dass auf Flächen beruht, weil damit die Unterschiede zur jetzigen Besteuerung am geringsten sind. Ich selbst befürworte eine Bodenwertsteuer, weil eine solche Steuer nicht nur einfach zu erheben ist, sondern auch Bauland mobilisiert. Schließlich würde dann brachliegendes Bauland genauso besteuert wie ein Grundstück mit einem Hochhaus. Es wird spannend, wie diese Diskussion weitergeht.

Das Phänomen der Landflucht wurde jahrelang beschworen. Sehen wir schon erste Anzeichen einer Stadtflucht?
Prof. Dr. Michael Voigtländer: Der Wanderungssaldo der deutschen Bevölkerung ist teilweise negativ, sprich es verlassen mehr Haushalte die Metropolen als hinzuziehen. Allerdings ist dies eine Reaktion auf das zu geringe Wohnungsangebot. Die Menschen ziehen ja nicht zurück aufs Land, sondern sie ziehen in die Umlandgemeinden und müssen dann in die Metropole pendeln. Letztlich erweitern sich damit nur die Metropolregionen. Es bleibt damit eine Zukunftsaufgabe, mehr Wohnraum zu schaffen und die Verkehrsverbindungen zu verbessern, um den Zugang zu den Metropolen zu erleichtern. Schließlich ist davon auszugehen, dass zunehmend mehr und vor allem gut bezahlte Arbeitsplätze in den Metropolen entstehen.
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte, Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.
Dr. Tilman Welther

Editorial

P&R-Insolvenzverfahren eröffnet

Die Insolvenzverfahren für die deutschen P&R-Verwaltungsgesellschaften sind eröffnet worden. Nächste Schritte sind die Anmeldung der Forderungen durch die Investoren bis zum 14 September und die Gläubigerversammlung am 17. und 18. Oktober. Die bisherigen Gläubigerausschüsse sind um jeweils zwei Mitglieder aufgestockt worden. ...

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