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Analyse: Sarego – Herzgasse 63, Wien

Wohnungsneubau in begehrtem Wiener Bezirk. Plattform ringt noch mit Standards.

06.12.2017, von Tilman Welther
ftx - aktuelle News
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  • Commerz Real legt Infrastrukturfonds auf

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Angebot. Sarego bietet Anlegern an, sich an der Finanzierung eines Wohnungsneubaus in Wien zu beteiligen. Anleger gewähren der Projektgesellschaft HG 63 GmbH ein qualifiziert nachrangiges Darlehen mit einer Laufzeit bis zum 15. Dezember 2020 – plus/minus drei Monate. Die in Aussicht gestellte Verzinsung von 6,5 Prozent pro Jahr und der Darlehensbetrag selbst sind endfällig. Eine Beteiligung ist ab 100 Euro möglich.

Crowdinvesting-Plattform. Sarego ist eine noch junge Immobilien-Crowdinvesting-Plattform, für ihr erstes Projekt in der Schopenhauerstraße, ebenfalls in Wien, sammelte sie gut 480.000 Euro ein, geplant war ein Volumen von einer Million Euro. Das Projekt Herzgasse ist das zweite Projekt von Sarego. Geschäftsführer und alleiniger Gesellschafter der Sarego GmbH ist Maximilian Sayn-Wittgenstein. Er ist zudem Prokurist und Leiter der Vermögensverwaltung der First Capital Management Group. Zuvor war er mehrere Jahre Leiter des Bereichs Investment Research bei der Argentos AG in Frankfurt und Vize Direktor von Vontobel Asset Management.

Immobilie. Im 10. Wiener Bezirk soll ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohnungen unterschiedlicher Größe mit zusammen 1.405 Quadratmeter Wohnfläche entstehen. Die Baugenehmigung liegt vor, Baubeginn soll laut VIB im ersten Quartal kommenden Jahres sein, Spatenstich war aber schon Ende Oktober dieses Jahres. Die Fertigstellung ist für das zweite Quartal 2019 vorgesehen.

Standort. Der 10. Wiener Bezirk, "Favoriten", liegt südlich des Wiener Zentrums. Die Herzgasse ist verkehrs- und versorgungstechnisch sehr gut gelegen. Die Lage zeichnet sich sowohl durch kurze Wege ins Zentrum als auch an den Stadtrand ins Grüne aus.

Projektgesellschaft. Das Darlehen wird an die HG 63 GmbH ausgereicht, eine Projektgesellschaft der Vermehrt Gruppe. Der österreichische Immobilienentwickler Vermehrt GmbH ist ein Tochterunternehmen der schweizerischen Vermehrt AG. Zwar sind die Jahresabschlüsse der HG 63 für die Jahre 2015 und 2016 hinterlegt, woher jedoch das Eigenkapital als Finanzierungsbaustein dieses Projekts stammt, geht daraus nicht hervor.

Projektentwickler. Die Vermehrt GmbH hält auf sich, als Immobilienentwickler das gesamte Spektrum der Entwicklung, Finanzierung und des Vertriebs von Immobilien-Projektentwicklungen abzudecken. Sie hat ihren Schwerpunkt im Wohnungsbau, entwickelt jedoch auch Gewerbe- oder Hotelimmobilien. Sie verweist auf 38 bereits abgewickelte Projekte und ein derzeitiges Entwicklungsvolumen von 178 Millionen Euro. Allerdings werden weder einzelne Projekte und deren Erfolg noch das Know-how und die Erfahrung der Verantwortlichen vorgestellt. Auch auf der Internetseite des Unternehmens oder im Sarego-Blog finden sich nur die üblichen und austauschbaren Allgemeinheiten und Worthülsen ("hochqualifizierte Spezialisten", "lukrative Renditen", "professionell gemanagt"). Dabei wäre neben einer Darstellung der einschlägigen Erfahrung auch wünschenswert gewesen, wie der Vertrieb organisiert ist. Einerseits weist Vermehrt als eine von 14 Kernkompetenzen "Vertrieb" aus, andererseits hebt der Sarego-Blog hervor, dass mit Unisono Immobilien als Vertriebspartner gearbeitet würde. Erst wenn man sich die Mühe macht, das jeweilige Impressum zu konsultieren, stellt man über denselben Nachnamen offenbare Familienbande fest.

Finanzplanung. Die Gesamtkosten des Projekts werden mit knapp 4,3 Millionen Euro veranschlagt. Vorbehaltlich eines Erfolgs der hier besprochenen mezzaninen Finanzierung liegt eine Kreditzusage über 3,3 Millionen Euro vor, knapp 270.000 Euro gibt Sarego als Eigenleistung der Darlehensnehmerin an sowie einen Betrag von 614.000 Euro als Eigenkapital, das jedoch vollständig durch das Crowddarlehen abgelöst werden soll. Damit stünde bei Vollplatzierung dieses Nachrangdarlehens außer der nicht näher beschriebenen Position "Eigenleistung" keinerlei Kapital des Darlehensnehmers im Risiko.
Der Verkauf sämtlicher Wohnungen soll mehr als 5,4 Millionen Euro erlösen, abzüglich Mitteleinsatz ergäbe sich folglich eine Marge von gut 25 Prozent, was einen gewissen Puffer darstellt.

Kalkulation. Die Kalkulation geht von Quadratmeterpreisen zwischen 3.700 und 4.600 Euro aus. Das liegt einiges über den Durchschnittspreisen für Neubau, wie sie beispielsweise Buwog/EHL für den Wohnungsmarkt des 10. Wiener Bezirks für das Jahr 2016 ermittelt hat. Allerdings muss man konzedieren, dass für den Abverkauf der Wohnungen das Preisniveau bei Fertigstellung im Jahr 2019 gilt und dass der Bezirk "Favoriten" sehr begehrt und Zuzugsgebiet ist. Auf der Basis aktueller Angebote in demselben Bezirk erscheinen die Kalkulationspreise marktgerecht.

Risiken. Übliche Risiken einer Projektentwicklung bestehen in ungeplanten Abweichungen vom Bau- oder Kostenplan, die Geld und Zeit knapp werden lassen oder aufzehren. Insbesondere der Abverkauf der Wohnungen stellt einen Risikofaktor dar. Hier handelt es sich zudem um ein qualifiziertes Nachrangdarlehen, das heißt, dass die Ansprüche der Anleger solange zurückzustehen haben, solange Auszahlungen einen Insolvenztatbestand bewirken würden. Kommt es dennoch zu einer Insolvenz werden erst alle nicht nachrangigen Gläubiger bedient.

Kosten. Auch wenn der Abschluss des Darlehensvertrags selbst keine weiteren Kosten verursacht, gilt es zu berücksichtigen, dass der Darlehensnehmer an Sarego für die Präsentation des Projekts und die Betreuung der Abwicklung des Investments eine pauschale Provision in Höhe von acht Prozent des vermittelten Darlehens zahlt. Beim ersten Projekt waren es noch sechs Prozent, allerdings war die Laufzeit mit 15 Monaten auch weniger als halb so lang.

fondstelegramm-Meinung. Die Projektgesellschaft ist bereits Eigentümerin der Immobilie, der Bau ist genehmigt und hat begonnen. Der Wohnungsmarkt in Wien generell und am Standort dieser Immobilie insbesondere ist durch einen starken Nachfrageüberhang gekennzeichnet, so dass sich die Preise für Wohneigentum, zumal für gehobenen Standard, sehr wahrscheinlich auch weiterhin nach oben bewegen werden. Dennoch verkauft sich keine Immobilie von selbst, so dass der Vertriebskanal und seine Qualitäten vorgestellt gehört hätten, ebenso Know-how und Erfahrung der Projektentwickler. Die Informationslage auf Basis der hinterlegten Dokumente bleibt da etwas dürftig. Dass die Vermehrt GmbH vorhat, ihr Eigenkapital komplett durch Crowdmittel abzulösen und aus dem Projekt abzuziehen sendet das falsche Signal aus. Je mehr Eigenkapital in einer Projektentwicklung steckt, desto größer ist auch das Eigeninteresse, sie zu einem Erfolg zu bringen. Der Umkehrschluss ist nicht zwingend, die Erfahrung lehrt jedoch, das mit eigenem Geld umsichtiger umgegangen wird als mit fremdem.
Fazit: Positiv zu sehen ist das Immobilienprojekt selbst, negativ die Eigenkapitalstruktur. Noch verbesserungsfähig ist die Darstellung wesentlicher Erfolgsfaktoren.
Dr. Tilman Welther

Editorial

P&R-Insolvenzverfahren eröffnet

Die Insolvenzverfahren für die deutschen P&R-Verwaltungsgesellschaften sind eröffnet worden. Nächste Schritte sind die Anmeldung der Forderungen durch die Investoren bis zum 14 September und die Gläubigerversammlung am 17. und 18. Oktober. Die bisherigen Gläubigerausschüsse sind um jeweils zwei Mitglieder aufgestockt worden. ...

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