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Marvest bietet Schiffsinvestment ab 500 Euro
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Analyse: Crowdinvesting-Plattform Exporo – Immobiliendarlehen der EBV Grundbesitz GmbH

Unternehmerische Mitfinanzierung einer Kernsanierung in Leipzig

12.03.2016, von Robert Fanderl
ftx - aktuelle News
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Angebot. Das Beteiligungsangebot richtet sich an Anleger, die kurzfristig in den deutschen Immobilienmarkt investieren und an dem Erfolg eines Immobilienprojekts in Leipzig partizipieren möchten. Die Investition erfolgt in Form eines nachrangigen Darlehens an die EBV Grundbesitz GmbH mit Sitz in Leipzig. Es ist eine Laufzeit bis Ende 2017 sowie eine endfällige Verzinsung von 5,5 Prozent pro Jahr vorgesehen. Die EBV Grundbesitz GmbH ist berechtigt, das Darlehen vorzeitig zu kündigen. In diesem Fall erhält der Anleger neben seinem Darlehensbetrag die Verzinsung, die er bei plangemäßer voller Vertragslaufzeit endfällig erhalten hätte. Der Anleger kann das Darlehen nicht vorzeitig kündigen.
Die Mindestzeichnungssumme beträgt nur 500 Euro. Durch das Kleinanlegerschutzgesetz ist darüber hinaus geregelt: Bei natürlichen Personen beträgt die maximale Zeichnungssumme 1.000 Euro, es sei denn, der Anleger bestätigt ausdrücklich, dass er über ein frei verfügbares Vermögen in Form von Bankguthaben und Finanzinstrumenten von mindestens 100.000 Euro verfügt, oder der Darlehensbetrag den zweifachen Betrag des durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigt. In diesem Fall erhöht sich die maximale Zeichnungssumme auf 10.000 Euro.

Crowdinvesting-Plattform. Die Exporo AG startete im Dezember 2014 mit einem ersten Crowdinvesting-Projekt. Für dieses erste Projekt "Feldbrunnenstraße" hat Exporo den Immobilienmanager Award 2016 in der Kategorie Finanzierung gewonnen. Mit 2,1 Millionen Euro Fundingvolumen ist Exporo nach eigenen Angaben das zweitgrößte Crowdinvesting für Immobilien in Europa gelungen.
Die Exporo AG nimmt im Rahmen der Plattformaktivitäten weder eine Prüfung der Bonität der jeweiligen Darlehensnehmer noch eine Prüfung der Informationen über das jeweilige Bauvorhaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit vor. Sie wird lediglich als Vermittlerin des Angebots tätig und bietet auch keine Beratung an.

Darlehensnehmer. Die EBV Grundbesitz GmbH ist ein nach eigenen Angaben erfahrener Projektentwickler, der auf die Kernsanierung von Denkmalimmobilien im Raum Leipzig und Berlin spezialisiert ist und in den letzten 15 Jahren 69 Immobilienprojekte realisiert hat.
Die EBV Grundbesitz GmbH ist allerdings nicht besonders kapitalstark. Sie verfügt nur über ein Eigenkapital von knapp 127.000 Euro. Dem steht ein Fremdkapital von rund 11,3 Millionen Euro gegenüber. Dementsprechend fällt die Bilanzkennzahl „Fremdkapitalquote“ mit 98,8 Prozent extrem hoch aus.

Projekt. Die EBV Grundbesitz GmbH plant die Kernsanierung von sechs denkmalgeschützten Wohnimmobilien aus dem Jahr 1990 in Leipzig. Dabei soll es zur Realisierung von 70 Wohnungen mit einer Größe zwischen 47 und 131 Quadratmeter kommen. Sämtliche Wohneinheiten sind nach Angaben der EBV zum heutigen Zeitpunkt bereits veräußert.
Die Immobilien liegen im Ortsteil Volkmarsdorf im Leipziger Stadtbezirk Ost. Vom Objekt „Marianneum” sind es rund zwei Kilometer zum Hauptbahnhof Leipzig sowie zur Innenstadt. Außerdem halten direkt vor Ort drei Straßenbahnlinien.

Finanzierung. Für das Sanierungsprojekt ist ein Gesamtaufwand von 14 Millionen Euro vorgesehen. Die Finanzierung sieht einen Eigenkapitalbeitrag der EBV Grundbesitz GmbH in Höhe von 0,35 Millionen Euro, eine Crowdfinanzierung von 0,95 Millionen Euro, 6,7 Millionen Euro aus den Wohnungsverkäufen sowie sechs Millionen Euro Fremdkapital vor. Der erwartete Projekterlös liegt bei rund 17 Millionen Euro. Auf dieser Basis errechnet sich ein Projektgewinn von drei Millionen Euro beziehungsweise eine Gesamtrendite von rund 21 Prozent.
Die EBV Grundbesitz GmbH kann, muss die Mittel aus der Crowdfinanzierung aber nicht zwingend für das hier vorgestellte Immobilienprojekt einsetzen. Es ist grundsätzlich auch möglich, die Mittel in ein vergleichbares, anderes Immobilienprojekt zu investieren. Die Anlegerdarlehen sollen aber unabhängig von der Mittelverwendung durch die Erlöse aus dem Immobilienprojekt „Marianneum” zurückbezahlt werden.

Risiken. Das hier begebene Darlehen ist „qualifiziert nachrangig“, das heißt der Anleger tritt mit seinen Ansprüchen hinter sämtliche Forderungen gegenwärtiger und künftiger anderer nicht nachrangiger Gläubiger zurück und hat auch nur dann einen Anspruch, wenn seine Erfüllung keinen Insolvenzgrund bewirkt. Diese Art der Kapitalanlage hat damit den Charakter einer unternehmerischen Beteiligung. Anleger sollten bedenken, dass der Erfolg einer solchen Projektentwicklung einer Vielzahl von Risiken ausgesetzt ist. Dabei sind insbesondere unplanmäßige Kostensteigerungen, Bauzeitverzögerungen und Schlecht- oder Nichtleistung von Subunternehmern zu erwähnen. Der Eintritt von Projektrisiken kann zu geringeren Rückflüssen bis hin zum Totalverlust für den Anleger führen.

Risikenbegrenzung. Die erwarteten Gewinne aus dem Projekt „Marianneum“ sind an die Anleger abgetreten. Nachdem die Bankdarlehen vollständig getilgt sind, müssen erst die Darlehen der Investoren samt Zinsen zurückgezahlt werden, bevor die EBV Grundbesitz GmbH Gewinne entnehmen darf. Die Gewinnabtretung soll verhindern, dass vorzeitig Geld aus der Projektgesellschaft entnommen wird und nicht mehr genügend Kapital zur Verfügung steht, um die Nachrangdarlehen zurück zu bezahlen. Ferner gibt es eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Geschäftsführers und Gesellschafters Stephan Praus über 100 Prozent der Darlehenssumme zuzüglich Zinsen. Ferner erfolgt der gesamte Zahlungsverkehr zwischen Investoren und EBV Grundbesitz GmbH über einen Treuhänder, welcher die Gelder erst auszahlt, wenn die Auszahlungsbedingungen erfüllt sind.

Kosten. Für den Abschluss des Darlehensvertrages entstehen dem Anleger selbst keine Kosten. Die EBV Grundbesitz GmbH zahlt an Exporo eine einmalige Vermittlungsprovision in Höhe von sieben Prozent der vermittelten Darlehen. In der Bestandsphase zahlt die EBV Grundbesitz GmbH an Exporo ein jährliches Honorar für die Betreuung der Anleger in Höhe von 1,5 Prozent der vermittelten Darlehen.

fondstelegramm-Meinung: Die Anleger können über Exporo die Sanierung mehrerer Wohnimmobilien mitfinanzieren. Die Risiken sind allerdings beträchtlich. Die EBV Grundbesitz GmbH verfügt über kaum Eigenkapital und ist massiv fremdfinanziert. Vor diesem Hintergrund – auch gemessen am prognostizierten Projektgewinn – erscheint eine Verzinsung von jährlich 5,5 Prozent auf den ersten Blick etwas niedrig. Dem steht allerdings eine Risikobegrenzung in Form einer Gewinnabtretung sowie einer Bürgschaft gegenüber, deren Werthaltigkeit allerdings schwer zu beurteilen ist. Positiv ist sicherlich auch, dass die Wohnungen bereits alle verkauft sind.
Dr. Tilman Welther

Editorial

Share Deals – 5/5 werde zu 10/10

Am 29. November haben sich die Finanzminister der Länder einmal mehr darauf verständigt, Share Deals erschweren zu wollen. Bereits im Juni dieses Jahres einigten sie sich auf den Vorschlag, dass Grunderwerbsteuer bereits dann ausgelöst werden möge, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile einer Objektgesellschaft veräußert werden und nicht erst bei 95 Prozent, wie es gegenwärtig noch gilt. Auch die Haltefrist von derzeit fünf soll auf zehn Jahre verlängert werden. ...

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